סקירת נכס
121 Sherwood Ave, Rochester, NY 14619
121 Sherwood Ave, Rochester, NY 14619
הדופלקס הזה ברוצ'סטר, ניו יורק נרכש על ידי ישראל – תלמיד במכללה שהצטרף אלינו למסלול VIP. בסיום הקורס התיאורטי ישבנו יחד ובנינו תוכנית בהתאמה אישית בהתאם למטרות שלו.
האסטרטגיה שבחרנו יחד עם ישראל היא לרכוש נכס לשכירות ב-$100,000 מתחת למחיר השוק, להכניס דיירים, ולאחר שיש הכנסה חודשית מהשכירות – לגייס משקיע לפרויקט, להוציא את ההון העצמי ולרכוש נכס נוסף. זה למעשה מודל של BRRRR, רק שהמימון מגיע ממשקיע (במודל שותפות) במקום הלוואה מהבנק.
ישראל בחר לעבוד בעיר רוצ'סטר במדינת ניו יורק מכיוון שיש לנו באזור צוות, תשתיות וקשרים. ליווינו את ישראל בפתיחת LLC במדינת ניו יורק דרך יועץ המס שלנו, ודאגנו לפתוח לו חשבון בנק פרטי ועסקי.
לאחר חודשיים, ישראל הצטרף לסיור משקיעים שערכנו בארה"ב, ולאחר הסיור הוא טס לרוצ'סטר להפגש עם ברוקרית מהצוות שלנו שהראתה לו את האזורים בעיר ומספר נכסים. ישראל איתר מספר עסקאות פוטנציאליות, אבל לאחר ניתוח שלנו מצאנו כמה בעיות, והמלצנו לו לא התקדם עם העסקאות שהוא איתר.
אנחנו ב-CPI נחשפים לעשרות עסקאות חדשות מדי יום, ובמקביל לישראל שחיפש עסקה בנרות, הגיעה אלינו לשולחן עסקה פנטסטית שתואמת את האסטרטגיה שבנינו עם ישראל. מיד העברנו את העסקה לישראל, ודאגנו שהקבלן שלנו יגיע אל הנכס ויתן הצעת מחיר לשיפוץ.
לאחר שראינו שהמספרים מסתדרים ליווינו את ישראל בתהליך המשא ומתן מול המוכר, ולאחר שהגענו עם המוכר למחיר שרצינו, עברנו על חוזה הרכישה לפני החתימה, ווידאנו שכל התנאים רשומים כמו שרצינו כדי להגן על ישראל לפני שהוא חותם.
במהלך תהליך הרכישה עברנו על דוח האינספקשן, שלחנו את הקבלן לתת הצעת מחיר על התקלות שהתגלו, והגענו להסכמה עם המוכר שחלק מהתקלות הוא יתקן ומה שהוא לא מתקן הוא יוריד במחיר הרכישה.
היום ישראל כבר הבעלים של הנכס. יש בנכס שתי דיירות והוא נהנה מהשכירות. דיירת אחת משלמת $900 בחודש, והשנייה משלמת $695 כי בדירה שלה יש ליקויים.
הוסכם מול הקבלן שאת השיפוץ נתחיל לאחר החגים באמריקה (שזה בעוד חודש וחצי מהיום), ואחרי השיפוץ נעלה את גובה השכירות של הדיירת השנייה למחיר השוק, והשכירות החודשית הכוללת תעמוד על $1,800 עבור שתי הדירות.
כשהשיפוץ יסתיים והשכירות תעלה, נלווה את ישראל בתהליך גיוס המשקיע לפרוייקט. בעזרת כספי ההשקעה נתקדם לביצוע העסקה הבאה, ונתקדם עוד צעד לקראת הגשמת המטרות של ישראל.
הדופלקס הזה ברוצ'סטר, ניו יורק נרכש על ידי ישראל – תלמיד במכללה שהצטרף אלינו למסלול VIP. בסיום הקורס התיאורטי ישבנו יחד ובנינו תוכנית בהתאמה אישית בהתאם למטרות שלו.
האסטרטגיה שבחרנו יחד עם ישראל היא לרכוש נכס לשכירות ב-$100,000 מתחת למחיר השוק, להכניס דיירים, ולאחר שיש הכנסה חודשית מהשכירות – לגייס משקיע לפרויקט, להוציא את ההון העצמי ולרכוש נכס נוסף. זה למעשה מודל של BRRRR, רק שהמימון מגיע ממשקיע (במודל שותפות) במקום הלוואה מהבנק.
ישראל בחר לעבוד בעיר רוצ'סטר במדינת ניו יורק מכיוון שיש לנו באזור צוות, תשתיות וקשרים. ליווינו את ישראל בפתיחת LLC במדינת ניו יורק דרך יועץ המס שלנו, ודאגנו לפתוח לו חשבון בנק פרטי ועסקי.
לאחר חודשיים, ישראל הצטרף לסיור משקיעים שערכנו בארה"ב, ולאחר הסיור הוא טס לרוצ'סטר להפגש עם ברוקרית מהצוות שלנו שהראתה לו את האזורים בעיר ומספר נכסים. ישראל איתר מספר עסקאות פוטנציאליות, אבל לאחר ניתוח שלנו מצאנו כמה בעיות, והמלצנו לו לא התקדם עם העסקאות שהוא איתר.
אנחנו ב-CPI נחשפים לעשרות עסקאות חדשות מדי יום, ובמקביל לישראל שחיפש עסקה בנרות, הגיעה אלינו לשולחן עסקה פנטסטית שתואמת את האסטרטגיה שבנינו עם ישראל. מיד העברנו את העסקה לישראל, ודאגנו שהקבלן שלנו יגיע אל הנכס ויתן הצעת מחיר לשיפוץ.
לאחר שראינו שהמספרים מסתדרים ליווינו את ישראל בתהליך המשא ומתן מול המוכר, ולאחר שהגענו עם המוכר למחיר שרצינו, עברנו על חוזה הרכישה לפני החתימה, ווידאנו שכל התנאים רשומים כמו שרצינו כדי להגן על ישראל לפני שהוא חותם.
במהלך תהליך הרכישה עברנו על דוח האינספקשן, שלחנו את הקבלן לתת הצעת מחיר על התקלות שהתגלו, והגענו להסכמה עם המוכר שחלק מהתקלות הוא יתקן ומה שהוא לא מתקן הוא יוריד במחיר הרכישה.
היום ישראל כבר הבעלים של הנכס. יש בנכס שתי דיירות והוא נהנה מהשכירות. דיירת אחת משלמת $900 בחודש, והשנייה משלמת $695 כי בדירה שלה יש ליקויים.
הוסכם מול הקבלן שאת השיפוץ נתחיל לאחר החגים באמריקה (שזה בעוד חודש וחצי מהיום), ואחרי השיפוץ נעלה את גובה השכירות של הדיירת השנייה למחיר השוק, והשכירות החודשית הכוללת תעמוד על $1,800 עבור שתי הדירות.
כשהשיפוץ יסתיים והשכירות תעלה, נלווה את ישראל בתהליך גיוס המשקיע לפרוייקט. בעזרת כספי ההשקעה נתקדם לביצוע העסקה הבאה, ונתקדם עוד צעד לקראת הגשמת המטרות של ישראל.
טבלת הכנסה שנתית
הכנסה / הוצאה
סכום
שכירות חודשית
$1,800
שכירות שנתית
$21,100
ארנונה שנתית
$3,180
חברת ניהול שנתי
$2,160
ביטוח שנתי
$900
תיקונים / Vacancy
$2,160
סה"כ NOI
$13,200
טבלת כדאיות עסקה
הכנסה / הוצאה
סכום
קניה
$93,000
שיפוץ
$6,000
עלויות סגירה
$2,000
סה"כ עלות פרוייקט
$101,000
שווי נכס (ARV)
$135,000
הכנסה משכירות שנתית נטו
$13,200
ROI
13%
במקרה של מכירת הנכס
אם המשקיע ירצה לשפץ את הנכס ב-$30,000, הוא יוכל למכור את הנכס לפי הערכת שווי (ARV) של $130,000, פחות עלויות סגירה של 10% בממוצע, הוא צפוי להכניס $117,000.
הרווח הצפוי הוא $23,000, והתשואה הצפויה היא 24.4%.
הכנסה / הוצאה
סכום
סה"כ עלות פרוייקט
$94,000
הכנסה צפויה ממכירה
$117,000
רווח לפרוייקט
$23,000
ROI
24.4%
גם אתם רוצים נכס כזה?
רוצים ללמוד איך מאתרים נכסים מתחת למחיר השוק, איך בונים צוות מקומי ומוכרים או משכירים את הנכס במקסימום רווח?
מלאו את הטופס או שלחו הודעה בווטסאפ
