משקיעים הניגשים לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב צריכים לקחת בחשבון, לצד עלויות העסקה השונות שעליהם לשלם גם מסים שונים. תכנון נכון מאפשר לייצר אופטימיזציה של מיסוי בהשקעות נדל"ן, כך שעלויות העסקה יהיו נמוכות ויהיה ניתן ליהנות מרווח משמעותי בהשקעה.
הבנה אילו סוגי מסים קיימים וכיצד נכון להתנהל מולם במסגרת השקעות נדל"ן בארה"ב, היא חיונית עבור כל משקיע ישראלי. מכללת CPI מספקת לכם את הידע הדרוש בנושא.
דברים שצריך לדעת על מיסוי בהקשר להשקעות נדל"ן בארה"ב
לפני שנכנסים להשקעות נדל"ן בארה"ב, חשוב להכיר נקודות בסיסיות שקשורות למיסוי והשקעות נדל"ן בארה"ב. כך יהיה אפשר לדעת עם מה מתמודדים ואיך אפשר להתנהל בצורה נכונה ולייצר תכנון מס אופטימאלי.
נקודה ראשונה – סוגים של מס הכנסה
- מס הכנסה פדראלי של הממשל המרכזי – מס הכנסה שכולם מחויבים לשלם.
- מס הכנסה מדינתי – מס הכנסה שנקבע על פי המדינה, בהתאם להחלטות הממשל במקום. לדוגמא, במדינות כמו ניו יורק וקליפורניה, המס על שכירות הוא גבוה בעוד שבפלורידה וטקסס אין מס מדינתי על שכירות. משקיעים רבים בוחרים היכן להשקיע, גם על פי השאלה איפה יש מס הכנסה מדינתי ואיפה אין, ואם יש, איזה נתח מהכנסה הוא גובה.
נקודה שנייה – מסים נוספים שצריך להתייחס אליהם
ישנם מספר סוגי מסים שמשקיעי נדל"ן נדרשים לשלם ולכן עליהם ללמוד אותם ולהתייחס אליהם, בזמן ביצוע ההעסקה או בשלבים מאוחרים יותר.
- מיסוי רווח הון.
- פחת – קיזוז מס על הכנסות.
- מס ירושה למשקיעים זרים.
- אמנות בינלאומיות – במקרה של משקיעים ישראלים בארה"ב, ישנה אמנה בין ישראל לארה"ב שמונעת כפל מס על הכנסות ורווחי הון. כך המשקיע לא צריך לשלם מס הכנסה ומס על ההון בשתי המדינות אלא רק במדינה אחת.
- מיסוי על פי הכנסות – קיים הבדל בין מס על הכנסה פאסיבית (שכירות) לבין מס על הכנסה אקטיבית (ניהול עצמאי). ההבדל הוא בניכויים שאפשר לבצע.
למה חשוב שמשקיעים ילמדו את הנושא לעומק?
הכרה והבנה של נושא המיסוי בהשקעות נדל"ן בארה"ב הוא חשוב משלוש סיבות עיקריות:
סיבה ראשונה – כשהמשקיע יודע איזה מסים קיימים ומה הוא יידרש לשלם עם רכישת הנכס ואחזקתו, אז קל לו יותר לתכנן בצורה נכונה את המהלכים שלו, הוא יכול לחשב בצורה יותר מדויקת את גובה ההכנסות והרווחים שלו ולהחליט האם העסקה משתלמת מבחינתו.
סיבה שנייה – משקיע שמכיר ומבין את עולם המיסוי האמריקאי, יכול ללמוד טוב יותר כיצד לבצע תכנון מס נכון, באופן שיאפשר לו לחסוך בהוצאות לאורך זמן.
סיבה שלישית – הכרה והבנה של עולם המיסוי, מקטינים את הסיכוי לעבור על החוק או להגיע לנקודה בעתיד, בה הוא יידרש להחזיר תשלומי מס גבוהים. המשקיע יוכל להתנהל בצורה הרבה יותר חכמה ובטוחה.
איך עושים אופטימיזציה של מיסוי בצורה נכונה
ישנן 8 נקודות בהן אפשר להשתמש בשביל לבצע אופטימיזציה של מיסוי בהשקעות נדל"ן בארה"ב:
1. בחירת מבנה אחזקה
ישנם 4 סוגים של מבני אחזקות בהם אפשר להיעזר לצורכי מס בהשקעות נדל"ן:
- LLC – מבנה שנחשב מאוד מקובל להשקעות בקרב משקיעים זרים, בגלל גמישות ניהולית והגנה משפטית. המיסוי מתבצע באופן נפרד מהמשקיע.
- C-Coporation – מתאים להשקעות מסוימות. פחות מקובל אצל משקיעים זרים בגלל כפל מס.
- Partnership – שותפות בין בעלי המניות עם חלוקה על פי רווחים ומיסוי בהתאם.
- Holding Company – פתיחת חברה במדינה שנמצאת באמנת מס מול ארה"ב, על מנת ליהנות מהטבות מס שונות.
2. פחת (Depreciation)
מאחר ועם השנים הנכסים "נשחקים" כולל רכיבים ספציפיים, אז אפשר לעשות שימוש ב"פחת" על מנת לקבל ניכוי מס וכך מקזזים חלק גדול מתשלומי מס על הכנסות שוטפות.
3. ניצול הוצאות
כמו כל עסק, גם במסגרת השקעות נדל"ן בארה"ב אפשר לבקש ניכוי מס על הוצאות שוטפות שקשורות לניהול הנכס. לדוגמא, תיקונים ותחזוקה, ביטוח נכס, עמלות ניהול ודברים נוספים.
4. דחיית מס באמצעות 1031
הרעיון שעומד מאחורי דחיית מס הוא שהמשקיע יכול למכור את הנכס שברשותו ולקנות נכס חדש מבלי שיידרש לשלם מס רווחי הון באותו שלב אלא יוכל לדחות את התשלום לשלב מאוחר יותר. בשביל ליהנות מאופציה זו חשוב לעמוד בלוחות הזמנים הקבועים.
זה כלי מאוד משמעותי עבור משקיע המעוניין להגדיל את סך הנכסים שלו מבלי לשלם מס גבוה, תוך כדי ביצוע העסקה.
5. תכנון מס ירושה
משקיעים זרים חשופים למס ירושה אמריקאי. מס זה יכול להגיע עד לרף של 40% במקרה ומדובר על סכומים של למעלה מ$60,000. הפתרונות האפשריים עבורם הוא תכנון נאמנות מתקדמת, החזקה דרך חברה זרה ולא באופן אישי או רכישת ביטוח חיים.
6. שימוש באמנות זרות
ארה"ב מקיימת אמנות מס עם מדינות שונות (כולל ישראל) המונע ממשקיעים משתי המדינות לשלם כפל מס על שכירות ורווחי הון. האמנה גם מאפשרת ליהנות משיעור מס ניכוי מופחת על הכנסות.
7. קיזוז הפסדים
ניתן לקזז בעזרת נכסים מפסידים, רווחים מנכסים מניבים. ניתן גם להעביר הפסדים לשנים הבאות במקרים מסוימים.
8. מס על פי הכנסה
סיווג הכנסה יכול להשפיע על ניכוי מס. לדוגמא, השקעה אישית מאפשרת לקבל ניכוי מס. מי שמוגדר כעוסק בהשקעות נדל"ן באופן מקצועי בארה"ב, יכול לקזז הפסדים מעסקאות מול הכנסות אחרות.
מעוניינים לבצע אופטימיזציה של מיסוי בהשקעות נדל"ן בארה"ב? תנו לנו לעזור לכם!
אנחנו במכללת CPI מלמדים אתכם כיצד לבצע השקעות נדל"ן חכמות בארה"ב. אחד הנושאים בהם אנחנו מתעסקים במסגרת הקורסים שלנו, הוא מיסוי השקעות נדל"ן וכיצד אפשר לעשות אופטימיזציה של מיסוי בשביל להפחית עלויות עסקה ותחזוקה. פנו אלינו עוד היום ותוכלו להירשם לקורסים שלנו.
חשוב! המאמר משמש לצורך ידע כללי בלבד ולא מהווה תחליף להתייעצות או שירות של רואה חשבון מורשה.
על מנת לבצע תכנון מס נכון ומדויק, חשוב להיעזר ברואה חשבון אמריקאי וישראלי, בפרט כאלה המתמחים בנדל"ן בינלאומי. עבודה משותפת של שניהם תאפשר למנוע כפל מס ולייצר מבנה אחזקות נכון שיחסוך בהוצאות.
ישנם שורה של תוכנות וכלים המספקים שירותי הנהלת חשבונות וחשבוניות שיכולות להתאים למשקיעי נדל"ן. לדוגמא, Buildium או Stessa. אלו כלים שעוזרים לעקוב אחרי הוצאות, הכנסות, פחת ודברים אחרים שקשורים להשקעות נדל"ן.
ניתן גם להשתמש בפלטפורמות שונות המאפשרות לבצע מעקב אחר תשלומי מס, לדוגמא Turbu tax או Avalara.
ניתן לעקוב אחר שינויים במדיניות המס דרך תקשורת מקומית שעוסקת בנושאי כלכלה, מימון ומסים. אך זו גם הסיבה מדוע משתלם לעבוד עם רואי חשבון, אמריקאי וישראלי. הם מעודכנים יותר בנושא וידעו לספק מידע על כל שינוי ועדכון, כולל באמנות מס שונות.
באופן טבעי, ברגע שמדינה מסוימת לא גובה מס על שכירות, למשל טקסס או פלורידה, אז הרבה יותר משתלם להשקיע בה מאשר במדינות שגובות מס, בוודאי מס גבוה כמו למשל ניו יורק. זה שיקול שצריך לקחת בחשבון כשמחפשים נכס להשקעה.
