משקיעים ישראלים שבוחרים להשקיע את כספם בנכס בארה"ב, צריכים לקחת בחשבון שתהליך ההשקעה יכלול במקרים רבים שני שלבים של השקעה: רכישת הנכס ושיפוצו. השיפוץ נועד בשביל לאפשר מגורים סבירים במקום, לשדרג ולהשביח אותו ולמנוע בעיות שונות בעתיד.
אנחנו במכללת CPI מלמדים את הסטודנטים שלנו כיצד לבצע את תהליך השיפוץ, ההשבחה, בצורה אופטימאלית על מנת שיוכלו להרוויח ממנו, בין אם הם מחליטים למכור את הנכס או להשכיר אותו.
למה ומתי צריך לשפץ את הנכס?
כשמשקיע ישראלי ניגש לבצע השקעה בנדל"ן בארה"ב, באופן טבעי הוא יחפש נכס במחיר נמוך מערכו הריאלי בשוק, על מנת שיוכל להרוויח מההשקעה. לשם כך, הרבה פעמים הוא יצטרך לשפץ מאפיינים מסוימים בנכס, כך בשלב מאוחר יותר הוא יוכל להציע אותו למכירה או השכרה בסכום שיאפשר לו לייצר רווחים.
שיפוצים בנכסים מתחלקים לשני חלקים:
החלק העיקרי והמשמעותי ביותר של השיפוץ, מתייחס לגג של המבנה ולמערכות מיזוג אוויר (קירור וחימום). אלו שני דברים עיקריים, שעלותם ברוב המקרים גם הרבה יותר גבוהה. השיפוץ של חלקים אלו הם הכרחיים, מאחר ויש להם השפעה משמעותית על איכות החיים ותנאי המחייה במקום (נזילות, רטיבות, בידוד, תנאי מחייה בקיץ ובחורף ועוד).
חשוב לציין, בארה"ב אפשר למצוא ברשויות המקומיות מידע על כל נכס ומתי בוצעו בו שיפוצים, בפרט החלפת גג ומערכות מיזוג אוויר. אם השיפוץ האחרון נעשה לפני שנים בודדות, אז אין צורך לחזור ולשפץ. אם פעם אחרונה שבוצע שיפוץ היה לפני 10 או 20 שנה, אז המשקיע צריך לקחת בחשבון שהוא יצטרך לבצע שיפוץ בנכס ויהיה עליו להתייחס לכך בתכנון הכלכלי של ההשקעה. ההשקעה בשני חלקים אלו, יכולה להגיע ל-20-30 אלף דולר.
חלק אחר של שיפוצים, הוא יותר סטנדרטי ולא תמיד הכרחי, מתייחס לתיקונים במערכת חשמל, אינסטלציה, החלפת דלתות, תריסים ורכיבים אחרים. מדובר על שיפוץ הרבה יותר מינורי, הן מבחינת עבודה והן מבחינת עלויות (נמוכות לעומת שיפוץ של גג ומערכות מיזוג אוויר). לרוב השיפוץ יתבצע רק אם בעיה משמעותית או אם רוצים לשדרג ולחדש את פני המבנה.
בעיקרון, תהליך שיפוץ כמו שציינו בחלק הראשון, גג ומערכות מיזוג, הוא הכרחי ואי אפשר להימנע ממנו אם הם לא בוצע בשנים האחרונות והמצב שלהם תקין לגמרי. מנגד, החלק השני שציינו, הוא פחות הכרחי ולא חייבים לבצע אותו. לכן, אם הגג ומערכות המיזוג בנכס תקינים, אז אפשר שהמשקיע לא יצטרך לבצע כלל שיפוץ וכל ההשקעה שלו תהיה אך ורק בהיבט של רכישת הנכס ולא מעבר לכך.
לאילו נקודות צריך להתייחס כשמשפצים את המבנה
ההתייחסות לכל הנושא של שיפוץ המבנה, צריכה להתבצע בשלושה היבטים עיקריים: כסף, זמן וגיוס אנשי מקצוע.
מבחינת כסף, ברגע שמשקיע נכנס להשקעה בנכס בארה"ב, הוא צריך לבדוק מה המצב שלו והאם הוא יידרש לבצע בו שיפוץ. כמו שציינו, הוא יצטרך להיכנס לאתר של הרשות המקומית שבשטחה ממוקם הנכס ולבדוק מתי בוצע שיפוץ בגג ובמערכת המיזוג.
במידה והוא יצטרך לבצע שיפוץ, אז יהיה עליו לקחת בחשבון את העלויות שלו וכיצד הוא מצרף אותן לעלויות ההשקעה של רכישת הנכס. הוא יצטרך לבחון האם הוא יוכל לעמוד בהן ואם לא, כיצד הוא מגייס את הכסף להשקעה.
מבחינת זמן, באופן טבעי אם המבנה זקוק לשיפוץ זה אומר שייקח יותר זמן להוציא אותו לשוק למכירה או השכרה. הוא יצטרך לבחון איך זה משפיע עליו ועל תוכניות ההשקעה שלו. ככל שהבעיה יותר משמעותית, כך יידרש יותר זמן לשפץ את המבנה. כמובן שזה גם ישפיע בהיבט הכלכלי על עלויות השיפוץ.
מבחינת גיוס אנשי מקצוע, כפי שאנחנו מלמדים את המשקיעים שלנו לבחון מה מצב הנכס והאם הוא זקוק לשיפוץ, כך אנחנו במכללת CPI עוזרים לגייס אנשי מקצוע מתאימים לצורך שיפוץ המבנה. אנחנו עובדים עם צוותי מקצוע במקומות שונים בארה"ב שעוזרים למשקיעים שלנו בהיבטים שונים של שיפוצים.
למה משתלם לשפץ את הנכס לפני מכירה או השכרה?
ישנן 4 סיבות עיקריות מדוע רצוי וחשוב לשפץ את הנכס לפני שמוכרים או משכירים אותו:
סיבה ראשונה – שיפוץ יכול להגדיל את שווי הנכס באופן משמעותי. אפילו אם רק מחליפים רק מערכת מיזוג, זה מעלה את ערכו וכמובן יכול לעלות את דמי השכירות שניתן לגבות מהשוכרים. המשקיע רק יכול להרוויח מכך.
סיבה שנייה – שיפוץ הנכס יכול לייצר ביקושים גבוהים יותר, בפרט אם מבנים אחרים באזור אינם עברו שיפוץ דומה.
סיבה שלישית – שיפוץ של גג או מערכת מיזוג, יכול למנוע בעיות עתידיות שעלולות לחייב את המשקיע להוציא סכומי כסף משמעותיים על תיקונים. לכן זה הרבה יותר משתלם לבצע כעת את השיפוץ ולא לחכות שיקרה משהו בשביל לבצע אותו.
סיבה רביעית – יהיה הרבה יותר קל לשווק את הנכס כשהוא משופץ ומשודרג. יהיה יותר פשוט להוציא אותו לשוק, למכירה או השכרה.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם?
אנחנו במכללת CPI מציעים לכם בעזרת הקורסים ותוכניות הליווי שלנו, כלים וידע שיעזרו לכם לבחון נכסים לפני השקעה, לבדוק האם יש צורך לשפץ אותם והאם זה משתלם להשקיע בהם.
צרו קשר ונספק לכם את כל המידע על הקורסים ותוכניות הליווי של CPI.
