משקיע חכם יודע כיצד לנצל את הצמיחה של השוק לטובתו. משקיע חכם יותר יודע איך לזהות שוק נדל"ן בצמיחה לפני כולם, בשביל להשקיע בו כשהמחירים נמוכים וליהנות מתשואות גבוהות לפני שמשקיעים אחרים נכנסים אליו.
אנחנו במכללת CPI מעוניינים לתת לכם כלים וידע כיצד לזהות אזורים וערים בארה"ב הנהנים משוק נדל"ן בצמיחה. בעזרת הקורסים ותוכניות הליווי שלנו תוכלו לפתח את החוש הנדרש לכך.
איך מזהים שוק נדל"ן בצמיחה?
בשביל לזהות שוק נדל"ן בצמיחה, כלומר שוק בו המחירים עומדים לטפס, לפני כולם ולהיכנס אליו בשלב בו המחירים עדיין נמוכים ואפשר לרכוש נכסים בזול (ביחס למחיר הצפוי להם בעתיד), צריך להבין תחילה מה הם הגורמים שיכולים להביא לצמיחה או לעזור בזיהוי צמיחה פוטנציאלית.
גידול באוכלוסייה – אחד הגורמים הראשונים שעוזרים לזהות שוק נדל"ן בצמיחה הוא גידול באוכלוסייה. ההסבר לכך הוא פשוט, ברגע שישנו גידול, זה אומר שיש צורך בנכסים זמינים, זה מלמד על הפוטנציאל של המקום והביקוש שיש בו.
חשוב לציין, הפרמטר הזה הוא חשוב אם מדובר על גידול מתמשך ועקבי לאורך זמן. בדרך כלל מדובר על גידול שנתי שנע בין 1% ל-3% לפחות.
צמיחה בתעסוקה ובשכר – אם ישנה עלייה במספר המשרות החדשות וצמיחה בשכר, זה יכול ללמד אותנו ששוק הנדל"ן יצמח בהתאם. מדובר על משרות בתעשיות ספציפיות כמו טכנולוגיה, בריאות, תעשייה. לאחר מכן, בשלבים מתקדמים יותר, זה גם יגיע לתחומים אחרים (למשל, חינוך).
פרמטר זה נחשב מדד לצמיחה, מאחר וככל שנפתחות משרות חדשות, כך קיים ביקוש גדול יותר בשוק העבודה, יותר אנשים ירצו לעבור ולהתגורר במקום, בפרט צעירים שמחפשים עבודה. עלייה בשכר, מלמדת על כך שכוח הקנייה גדל, זה יבוא לידי גם בשוק הנדל"ן.
פיתוח תשתיות – ערים ואזורים שעוברים תהליכי פיתוח מואצים, תשתיות, תחבורה, מרכזי קניות ועוד, מהוות בסיס לפוטנציאל צמיחה בשוק הנדל"ן. תוכניות אלו ימשכו אל העיר תושבים חדשים וייצרו ביקוש גדול יותר למגורים.
תנאי השוק – בדרך כלל, שוק נדל"ן שעומד בפני צמיחה, נמצא במצב בו מחירי השכירות מתחילים לעלות (מלמד על ביקוש גבוה והיצע נמוך יחסית) ומנגד מחירי הנכסים עדיין לא בשיא וניתן להשקיע בהם. ברגע שהמחירים יגיעו לשיא, זה אומר שמשקיעים גילו את השוק, התחילה תחרות על נכסים ואז כבר "איבדנו" את פוטנציאל הזיהוי לצמיחה.
חשוב להדגיש, מי שמחפש שווקים עם פוטנציאל לצמיחה, רצוי מאוד שיבחר שוק עם צמיחה איטית, יציבה והדרגתית. שוק שצומח באופן מהיר, רבים הסיכויים שבאותה מידה הוא גם יצנח במהירות. בדרך כלל שוק שצומח לאט, הוא יותר בריא למשקיעים.
כמה זמן אתם צריכים בשביל לזהות צמיחה
אחת התכונות החשובות ביותר אצל משקיעי נדל"ן בארה"ב ובכלל, היא סבלנות. תכונה זו חשובה במיוחד עבור מי שמבקש לזהות שווקים עם פוטנציאל צמיחה. תהליך כזה לא להתבצע ב"זבנג וגמרנו". הוא לא מתחיל היום ונגמר מחר, אלא דורש זמן משמעותי בשביל לוודא שאכן מדובר בשוק בצמיחה.
משך הזמן – נהוג לעקוב אחרי שווקים עם פוטנציאל צמיחה במשך מספר חודשים, לעיתים אפילו שנה-שנתיים. אז אפשר לקבל תמונה מלאה ומפורטת על מגמות מחירים, שכירות, פיתוח ודברים אחרים. בזמן הזה, גם אפשר לראות האם הפוטנציאל מתחיל להתממש או שנשאר על הנייר.
מדידות פנימיות – חשוב למדוד את הנתונים של השוק על פי חודשים ורבעונים. כלומר, לבחון כיצד השוק השתנה על פי החודש הקודם או על פי אותו חודש בשנה הקודמת. רצוי גם למדוד רבעונים בשביל לזהות שלא מדובר בתנודות זמניות.
מדידות חיצוניות – נכון למדוד את השוק מול ערים ואזורים אחרים. כך אפשר לראות שלא מדובר בשינוי כללי בשוק הנדל"ן האמריקאי וכן בשביל לוודא שהשינוי אכן משמעותי ולא זעום.
מתי נכון להיכנס ולצאת בשוק בצמיחה?
משקיע נדל"ן רוצה באופן טבעי להיכנס לשוק שנמצא בתהליך צמיחה, לפני שכולם נכנסים אליו. הוא רוצה גם לצאת ממנו בזמן, לפני שהצמיחה ממצה את עצמה.
נקודות הכניסה הנכונות הן: כשמחירי הנדל"ן סבירים, שהתשואה משתלמת ביחס לסיכון, כשעדיין יש עלייה בביקוש למשרות ונכסים להשכרה, בשלב בו הפרויקטים השונים מתחילים כבר לגייס אוכלוסיות או עובדים (אין טעם להשקיע בנכס בשלב מוקדם יותר, אז הוא עומד ריק ולא יכולים ליהנות ממנו)
נקודות היציאה הנכונות הן: כשמחירי הנדל"ן מטפסים והתשואות מתחילות להיות נמוכות, כשישנה ירידה בביקוש להשכרה, אם ישנם תנודות חדות בשוק הנדל"ן ואם מטילים רגולציות שאמורות להגביל השקעות.
חשוב להדגיש, בשווקים רבים, בוודאי בערים גדולות, נכון להמשיך ולהחזיק בנכס גם בתקופת האטה. זאת מתוך הנחה שתוך זמן לא ארוך, השוק יטפס שוב למעלה.
דוגמאות לערים בארה"ב ששוק הנדל"ן שלהן צומח
הנה מספר דוגמאות לערים ששוק הנדל"ן שלהן נמצא בתהליך צמיחה ושם תוכלו למצוא נכסים משתלמים להשקעה:
- קולרדו ספרינגס, קולרדו – נחשבת לאחת הערים הצומחות ביותר בארה"ב. נהנית מהעובדה שיש בה תשתיות צבא רבות ותיירות טבעית.
- אוסטין, טקסס – נהנית מגידול עצום באוכלוסייה, תעשיית טכנולוגיה חזקה. שוק הנדל"ן בעיר צומח וכתוצאה מכך המחירים מטפסים.
- פיניקס, אריזונה – האוכלוסייה גדלה באופן משמעותי, נהנית מגידול בתעשיות טכנולוגיות שונות. הצפי הוא לעליית מחירים של 7.1% בשנת 2025.
- נשוויל, טנסי – נהנית משילוב של עלייה בשוק העבודה בתחומים של טכנולוגיה, בידור ובריאות. מחירי הנדל"ן עלו ב-6% בשנה האחרונה.
- אטלנטה, ג'ורגיה – גידול משמעותי בשכירות כתוצאה מהתפתחות שוק התעסוקה, בפרט בפריפריה של העיר.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם לזהות צמיחה בשוק הנדל"ן?
בעזרת הכלים והידע שתקבלו בקורסים של CPI, תוכלו לנתח שווקי נדל"ן בארה"ב ולזהות פוטנציאל צמיחה. בעזרתנו תוכלו לאתר נכסים משתלמים להשקעה בשווקים אלו.
זה תלוי בשאלה איפה משקיעים ומה מחפשים. בעיר בהן השוק יכול לחזור ולצמוח גם אחרי האטה, לא בהכרח ישתלם למכור את הנכס. לעומת זאת, בשווקים אחרים, ישתלם לעשות זאת אם התשואה על הנכס מתחילה לרדת.
ישנם גורמים מסוימים שלא יכולים להשתנות או להיעלם. למשל, אם אזור מסוים עובר תהליך של שינוי תעשייתי, מתעשיות ישנות לתעשיות הייטק ומייצר מקומות עבודה רבים, אז הגורם הוא לא זמני. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון שבשלב מסוים השוק יגיע למיצוי, לכן חשוב לדעת מתי להיכנס וגם מתי לצאת.
רשויות מקומיות יכולות להשפיע בהיבטים רבים על תהליך צמיחה של שוק נדל"ן. החל מתוכניות פיתוח, הפניית משאבים לתעסוקה, חינוך וגורמים אחרים שיכולים לייצר צמיחה בשוק ועד למתן סובסידיות או מיסוי נמוך להשקעות. כל דבר כזה יכול להשפיע על יצירת מקומות עבודה ובאופן טבעי על שוק הנדל"ן בעיר.
ישנם גורמים רבים שיכולים להשפיע לרעה ולעצור פוטנציאל של צמיחה. לדוגמא, משבר כלכלי, שינוי פוליטי, החלטה לבטל תוכניות פיתוח, ביטול הקמה ופתיחה של מרכז תעסוקה ועוד.
