כל משקיע הבוחר להשקיע את כספו בנכס, מעוניין לדעת שההשקעה שלו משתלמת וכספו לא הולך לאיבוד. הדרך להשקיע בחוכמה ולצמצם למינימום האפשרי את הסיכונים באספקטים שונים, היא לבצע בדיקת נאותות מפורטת ומלאה.
תוכנית הלימודים של מכללת CPI כוללת התייחסות מפורטת לכל מה שקשור לבדיקת נאותות, מתוך הבנה שבדיקה זו חיונית עבור משקיעים ויכולה לספק לתלמידים שלנו את המידע הדרוש בשביל להחליט האם משתלם להם לבצע השקעה מסוימת או לא.
מהי בדיקת נאותות
בדיקת נאותות (Due Diligence) היא תהליך בו בודקים את ההשקעה והנכס מכל זווית אפשרית, על מנת לוודא שניתן לרכוש את הנכס ללא שום בעיה ולאחר מכן למכור או להשכיר אותו. במילים אחרות, מטרת הבדיקה היא להוכיח שאין שום מכשול שיכול לפגוע בהליך העסקה בפועל וכל הנתונים המוצגים בפני המשקיע, הם מדויקים ואמינים.
על מנת לבצע בדיקה כזו, יש לאסוף את כל הנתונים האפשריים, העדכניים ביותר, אודות הנכס ולבחון אותם לעומק. רק אחרי שמבצעים בדיקת נאותות מלאה ושקופה, אפשר לדעת האם ניתן ומשתלם להשקיע בנכס.
חשוב להדגיש, אם מתגלות בעיות שיכולות להקשות על תהליך הרכישה, נתונים שסותרים את מה שדווח למשקיע לפני הבדיקה או סימנים אחרים שיכולים לרמוז על בעיות צפויות, מוטב לוותר על ההשקעה אלא אם ישנן דרכים מהירות ויעילות להתמודד עם זה.
למה צריך לעשות בדיקת נאותות?
המטרה של בדיקת נאותות, כאמור, היא לוודא שיש בפני המשקיע את כל המידע שהוא צריך אודות העסקה והנכס ולא עומד בפניו שום מכשול שיכול לפגוע בהשקעה שלו.
בדיקת נאותות מספקת 5 דברים חיוניים למשקיע:
- בעזרת בדיקה זו הוא מוודא שאין שום דבר שיכול להכשיל את ביצוע העסקה והעברת הנכס לבעלותו.
- לוודא שהנכס תקין מכל בחינה שהיא ואין בו ליקויים או בעיות נסתרות שצריך להתמודד איתן.
- הבדיקה עוזרת לחשוף תביעות, חובות או בעיות אחרות איתן המשקיע יצטרך להתמודד אם ירכוש את הנכס.
- בדיקת נאותות עוזרת לקבוע אם המחיר של הנכס הוא הגון ומותאם לתנאי השוק.
- דרך הבדיקה ניתן לייצר לבדוק מה יהיו התשואות הצפויות על הנכס ומה גובה ההוצאות הצפוי למשקיע בעתיד.
בסיכומו של דבר, המידע והנתונים שהבדיקה מספקת יכולים לעזור למשקיע לקבל החלטה שקולה ורציונאלית, אם לבצע את ההשקעה או לא.
מה כוללת בדיקת נאותות?
בדיקת נאותות לפני רכישת נכס בארה"ב כוללת מספר חלקים, כשכל חלק מתייחס להיבט אחר בתהליך ההשקעה:
היבטים משפטיים:
- בדיקת בעלות על הנכס – לוודא שאכן מי שמוכר את הנכס הוא הבעלים החוקיים שלו ויש לו אפשרות חוקית למכור את הנכס.
- שעבודים, חובות, עיקולים – כל דבר שיכול ללמד על ההגדרות הפיננסיות של הנכס.
- ייעוד קרקע, אישורי בנייה – המטרה היא לוודא שאכן ניתן לעשות שימוש בנכס כפי שמתכוונים.
- חוזים – אם הנכס מושכר לדיירים מסוימים, יש לבדוק את החוזים עימהם ומה הם כוללים.
היבטים פיזיים:
- בדק בית – לפני רכישת נכס, רצוי לבצע בדיקה מקיפה שלו על מנת לוודא מה מצבו הפיזי. גג, אינסטלציה, חשמל, איטום ובידוד, עובש ועוד. בדיקה כזו תגלה האם הערך של הנכס תואם את מצבו ומה נדרש לעשות בשביל לתקן ולשפץ אותו (במידה ויש צורך בכך).
היבטים כלכליים:
- שווי שוק – המטרה היא לבחון את שווי השוק של הנכס מול הסכום שהמוכר מבקש וכן מול נכסים דומים בסביבה.
- הכנסות– מה התשואה של הנכס.
- הוצאות – מסים, ניהול, תחזוקה, ביטוח. כל דבר שהמשקיע יידרש להשקיע בו אחרי שהוא ירכוש את הנכס (באופן שוטף או אחר).
היבטים סביבתיים:
- האזור בו ממוקם הנכס – חשוב לבדוק את איכות השכונה, סוג האוכלוסייה המתגוררת בה, פשיעה, חינוך, תשתיות, תחבורה, תעסוקה ועוד.
- תוכניות פיתוח לעתיד – אם ואילו תוכניות פיתוח מתוכננות לאזור וכיצד הן יכולות להשפיע על ערך הנכס בעתיד הקרוב והרחוק.
מה נדרש בשביל לבצע בדיקת נאותות לפני רכישת נכס?
בעיקרון, על מנת לבצע בדיקת נאותות שלמה ומקיפה, יש לבצע 4 דברים עיקריים:
- לשכור אנשי מקצוע רציניים ומנוסים שמכירים את האזור ואת כל מה שנדרש בשביל לבצע בדיקת נאותות בנכס. מדובר על עורך דין מקרקעין, שמאי מקרקעין, בודק מבנים. הם יוכלו לעזור בהיבטים שונים של הבדיקה.
- יש לדרוש מבעל הנכס, המוכר, את כל המסמכים הרלוונטיים. הכוונה לחוזי שכירות אם יש, תוכניות בנייה, ביטוחים וכל דבר אחר שיכול ללמד על מצב הנכס בכל אחד מההיבטים שהתייחסנו אליהם.
- אם יש אפשרות אז רצוי להגיע אל הנכס באופן פיזי, אם לא, אפשר "לבקר" בעזרת מצלמות מחשב.
- לאסוף נתונים אודות שוק הנדל"ן המקומי והנכסים מסביב ולנתח אותם ביחס לנתוני הנכס בו רוצים להשקיע.
אחרי שעושים את כל זה, אז אפשר לבחון האם משתלם להשקיע בנכס בכלל והאם המחיר שבעליו מבקש עבורו, תואם את מצבו וערכו. במידה ולא, צריך להחליט האם לנהל מו"מ על המחיר או לחפש השקעה אחרת.
איך אנחנו נעזור לכם?
אנחנו במכללת CPI מספקים לכם את כל הכלים בשביל לדעת איך לבצע בדיקת נאותות לפני רכישת נכס בארה"ב, כיצד לנתח את הנתונים שתאספו בעזרת הבדיקה ואיך לקבל בעזרתם החלטה נכונה לטובת השקעה חכמה.
המטרה שלנו היא ללמד אתכם לבצע השקעות נדל"ן בצורה נכונה. לכן אנחנו מציעים לכם את כל המידע והכלים הדרושים בשביל לבצע בדיקות נאותות מפורטות ומדויקות.
באופן טבעי, האידיאל הוא לבקר פיזית בנכס ולבדוק אותו. מאחר ולא תמיד זה מסתדר, אפשר להיעזר בביקור בעזרת מצלמת מחשב בזמן אמת. תמיד ניתן להיעזר גם בשירותיו של בודק בית מקומי מוסמך, שיבחן את המקום פיזית ויציג בפניכם דוח על מצבו.
בעיקרון כן, אך זה תלוי בחוק המקומי במדינה בה אתה משקיע. קיימת אפשרות שתוכל גם לפנות לשוכר עצמו ולהציע לו פיצוי על כך שאתה מבקש ממנו להתפנות מהנכס. בכל מקרה, בעל הנכס חייב לספק את כל המידע על שוכרים וחוזים קיימים.
הכלים הבסיסיים הם כמובן מה שעומד לרשות בעלי הנכס והוא מחויב לספק למשקיע, כמו כן אפשר להשתמש במקורות מידע גלויים, למשל של הרשות המקומית בה הנכס ממוקם או רשויות אחרות שעוסקות ברישום נכסים, בית משפט (על מנת לבדוק היבטים משפטיים שקשורים אליו) ורשויות נוספות.
מעבר לכך ניתן להשתמש בכלים הקיימים ברשת לדוגמא Zillow, Redfin, Realtor, WalkScore ואחרים שיכולים לספק מידע על הנכס עצמו וכן על השכונה בה הוא ממוקם.
בתוכניות הליווי כן, בשאר התוכניות אנחנו מספקים כלים ומידע כיצד לבצע בדיקת נאותות ויכולים לעזור באיתור בעלי מקצוע המתאימים לכך.
