מודלים של Cash Flow לעומת Appreciation – איזו אסטרטגיית השקעה עדיפה?

בתחום של השקעות נדל"ן בארה"ב ישנן אסטרטגיות שונות בהן יכולים משקיעים לנקוט. כל אסטרטגיה מציעה יתרונות מסוימים לצד מגבלות שצריך להכיר ולהבין כיצד להתמודד איתן. 

תוכנית הלימודים של מכללת CPI עוסקות בשיטות השקעה מגוונות, ביניהן  Cash Flow ו- Appreciation. שתי שיטות השקעה שונות במהותן אשר יכולות להתאים למשקיעים בעלי מטרות שונות.

 

Cash Flow ו- Appreciation – באילו אסטרטגיות השקעה מדובר

Cash Flow זו אסטרטגיית השקעה המתבססת על תזרים מזומנים שנוצר מדי חודש. הרעיון הוא להשקיע בנכס, להשכיר אותו, "לנקות" את כל ההוצאות הנדרשות לצורך השקעה ותחזוקה בנכס. הסכום שנותר בסופו של דבר בידי המשקיע, זה הרווח שהוא מייצר לעצמו מההשקעה.

לדוגמא, נניח ומשקיע בוחר לרכוש נכס בסכום מסוים, מדי חודש הוא מקבל שכ"ד בסכום של $2,000, בזמן שההוצאות החודשיות הכוללות על הנכס הן בסכום של $1200, הרי שתזרים המזומנים שעומד לרשותו, קרי Cash Flow, הוא חיובי ועומד על $800.

באופן טבעי, המטרה היא להגיע לתזרים חיובי וגבוה ככל הניתן. חשוב לציין, שחישוב ההוצאות מתייחס גם למשכנתא ולהיבטים מסוימים שקשורים להשקעה של הנכס. ככל שהתזרים יהיה גבוה יותר, כך המשקיע יחזיר לעצמו את ההשקעה כמה שיותר מהר ויוכל ליהנות מרווח משמעותי. בשביל ליהנות מתזרים מזומנים גבוה, הוא צריך לשאוף לדמי שכירות גבוהים ככל הניתן.

Appreciation, זו אסטרטגיה המתבססת על עליית ערך של הנכס. כאן השאיפה של המשקיע היא לא בהכרח לקבל דמי שכירות גבוהים אלא שהערך של הנכס יעלה ברמה משמעותית עם הזמן ובעתיד הוא יוכל למכור אותו ברווח גדול.

לדוגמא, משקיע רוכש נכס ב-$200,000, הוא משכיר אותו מדי חודש וכעבור 3 שנים הוא מוכר אותו בסכום של 400,000$. במקרה כזה, הרווח שלו יהיה $200,000. ככל שהערך של הנכס יעלה, כך היכולת של המשקיע לייצר רווח משמעותי בעתיד יגדל.

 

מה ההבדלים העיקריים בין שתי האסטרטגיות?

כפי שניתן לראות, מדובר בשתי גישות השקעה שונות לגמרי.

הגישה הראשונה, Cash Flow, מתבססת על הכנסה חודשית מדמי שכירות של הנכס, כשטווח הזמן בו מקבלים את ההכנסה הוא יחסית קצר. באסטרטגיה זו, הסיכון הוא נמוך יחסית, מאחר ולא תלויים במחירי השוק ובעליות או ירידות של ערך הנכס. מה שכן, בשביל לייצר הכנסה קבועה, יציבה ואיכותית, צריך להקפיד על השכרת הנכס לשוכרים טובים.

היתרונות של גישה זו הם הכנסה חודשית קבועה ויציבות. החסרונות הם צמיחה איטית והצורך לתחזק ולנהל את הנכס.

הגישה השנייה, Appreciation, מתבססת על הכנסה עתידית מהנכס, כאשר המשקיע יחליט להציע אותו למכירה. טווח הזמן עד שאפשר ליהנות מרווחים על הנכס, הוא הרבה יותר ממושך. בגישה זו יש יותר סיכונים, מאחר והיא תלויה בשוק הנדל"ן ובתנודתיות שלו. אם ישנה ירידת מחירים בשוק, זה ישפיע גם על האפשרות למכור את הנכס ולהרוויח ממנו.

היתרונות של גישה זו הם הפוטנציאל לרווח גדול והשקעה בנכסים ששומרים על הערך שלהם לאורך זמן. החסרונות הם תזרים מזומנים נמוך או שלילי, ההשקעה מושפעת משינויים בשוק ויש צורך בסבלנות.

חשוב להדגיש, שבמקרה של Appreciation השפעת המסים על המשקיע היא נמוכה ובאה לידי ביטוי רק בזמן המכירה, בזמן שבגישת Cash Flow, ההשפעה היא יותר משמעותית ומורגשת מדי חודש.

 

מאפיינים עיקריים של Cash Flow ו- Appreciation

ישנם מספר פרמטרים, בהם המאפיינים של כל גישה הם שונים וחשוב להכיר אותם:

מיקום – במקרה של Cash Flow, מדובר בדרך כלל על אזור עם נכסים זולים אך שכר דירה גבוה ביחס לערך הנכס. לעומת Appreciation, כאן מדובר על נכסים באזורים מתפתחים ויקרים יותר.

דיירים – במקרה של Cash Flow, השאיפה היא לפנות לדיירים ממעמד בינוני נמוך שמחפשים דירות להשכרה לטווח ארוך. במקרה של Appreciation, המטרה היא למצוא רוכשים שיכולים לעמוד בעליית הערך של הנכס.

תזרים מזומנים – Cash Flow מתבסס על תזרים מזומנים קבוע וחיובי כבר מהתחלה, בזמן Appreciation מתבסס על תזרים נמוך או שלילי, עד למכירה.

השפעות – Cash Flow פחות מושפע מתנודות בשוק, בזמן ש- Appreciation מושפע ממגמות שוק ושינויים סביבתיים.

 

איזו גישה מתאימה לכם?

כל משקיע צריך לבחור את האסטרטגיה הנכונה עבורו. כמובן שעליו לבחון את היכולות הכלכליות העומדות לרשותו, מה הוא שואף להשיג באמצעות ההשקעה, היכן ירצה להשקיע ובאילו תנאים ירצה לבצע את ההשקעה שלו.

מבחינת Cash Flow, אסטרטגיה זו מתאימה למשקיעים המחפשים הכנסה שוטפת, יציבה, נזילות חודשית עם החזר מהיר. בדרך כלל, אסטרטגיה זו יותר מתאימה לאנשים שמחפשים הכנסה פאסיבית או מקור הכנסה נוסף, במידה ויש להם אפשרות כלכלית להשקיע בנכס נוסף.

מי שיבחר בגישה זו יצטרך לקחת בחשבון, עליו להתעסק עם דברים שונים מסביב. גם אם ההכנסה היא פאסיבית, עדיין יצטרך להתעסק עם הנכס והשוכרים שלו, מעת לעת.

מבחינת Appreciation, אסטרטגיה זו מתאימה למשקיעים שיש להם סבלנות, אורך רוח, הם לא ממהרים להרוויח באופן מיידי ולא מחפשים תזרים מזומנים זמין. משקיעים אשר מוכנים להשקיע בנכס באזור מסוים, מתוך אמונה בפוטנציאל הטמון בו והבנה, שהם לא ירוויחו ממנו כעת אך בעתיד יוכלו ליהנות מפירות ההשקעה.

להבדיל מהאסטרטגיה השנייה, אסטרטגיה זו מתאימה יותר לאנשים שלא תלויים בנכס כמקור הכנסה ויש להם מקורות אחרים.

 

איך אנחנו נעזור לכם?

אנחנו במכללת CPI  מספקים לכם, בעזרת הקורסים ותוכניות הליווי שלנו, כלים וידע על כל אחת מהאסטרטגיות, כך תוכלו לבחור את הגישה הנכונה עבורכם ולהשקיע בתבונה את כספכם.
מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולהירשם לקורסים שלנו!