אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב משקיעים בהשקעות נדל"ן בארה"ב ובפרט בקרב משקיעים ישראליים היא, איך משלמים מיסים על השקעות אלו. כמה מס משלמים, איך מחשבים, למי אמורים לשלם, ובאופן כללי כיצד מבצעים את התהליך בצורה מסודרת ונכונה, בשביל לא לעבור על החוק. אנחנו במכללת CPI נעשה עבורכם סדר בעניין ונראה לכם שזה לא מסובך מדי.
אחת הסיבות בגללה ישראלים שיש ברשותם כסף נזיל זמין להשקעה, מוותרים על האופציה לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב, היא לא בגלל המרחק או עלויות הנכסים במדינה אלא בגלל סיבה אחרת לגמרי. מיסוי. הם לא תמיד יודעים כיצד זה מתבצע וחוששים שמא עלויות המס על הרווחים יהיו גבוהות מדי ויפגעו ביכולת שלהם ליהנות מההשקעה.
אנחנו במכללת CPI מכשירים את המשקיעים שלנו לבצע השקעות נדל"ן חכמות בארה"ב ומלווים אותם לאורך כל הדרך, משלב איתור הנכס, דרך שלב ההשקעה ועד לשלב בו הם מחליטים אם למכור או להשכיר את הנכס. בין היתר, אנחנו גם עוזרים למשקיעים שלנו להבין טוב יותר כל מה שקשור להיבט של מיסוי, בשביל שיוכלו להימנע מהוצאות מיותרות וחשוב מכך, בשביל שיוכלו לשלם מס ולא לעבור על החוק.
מיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב – מה חשוב לדעת
לפני שנציג מספר נקודות חיוניות שיכולות לעזור להבין טוב יותר את הנושא, צריך להדגיש שני היבטים:
- בעיקרון, אזרח ישראלי שמשקיע בנדל"ן בארה"ב, משלם מס במדינה בה הוא השקיע, לאחר מכן הוא צריך לשלם מס על ההשקעה בישראל, ואז הוא יכול לקבל זיכוי על תשלומי מס שבוצעו במדינה אחרת, בהתאם לתנאים שונים.
- בשביל לנהל את זה נכון וחכם, אם אינכם מתמחים ומבינים בתחום המיסוי, מומלץ מאוד להיעזר באנשים שכן מבינים. תחום המיסוי באופן כללי הוא לא פשוט, הוא לא בוודאי פשוט כשמדובר על שילוב של מיסוי בשתי מדינות. לעיתים עדיף להעסיק גורם מקצועי ולשלם לו על הייעוץ, במקום לחסוך ולשלם מחיר יקר בהמשך.
כאמור, ישנן נקודות שונות שצריך להתייחס אליהן בהקשר של מיסוי נדל"ן בארה"ב. הנה מספר דוגמאות לכך:
- המיסוי שונה בכל מדינה. אין מס אחיד בכל ארה"ב. לכן יש חשיבות לשאלה איפה מבצעים את ההשקעה ומה חוקי המס באותו מקום.
- המיסוי משתנה גם בהתאם לסוג הנכס. יש הבדל בין מיסוי נכס סינגל פמילי למולטי פמילי. באופן טבעי זה ישתנה בהתאם לערך ההשקעה.
- גובה המס יהיה שונה גם בהתאם לסוג ההשקעה. השקעות לטווח קצר ייראו אחרת מאשר השקעות לטווח ארוך (אלו יוצרות הכנסות קבועות מדי חודש או שנה).
ישנן נקודות נוספות שיכולות להשפיע על שאלת המיסוי, בין אם זה מקורות ואופי המימון להשקעה, מספר הנכסים הנמצאים בבעלות המשקיע, אם ישנם מקורות הכנסה נוספים ועוד.
סוגי מיסים בארה"ב
בארה"ב ישנם מספר סוגי מיסוי. ישראלים המבקשים להשקיע בנדל"ן אמריקאי צריכים להכיר אותם בשביל לדעת איזה מס הם אמורים לשלם, באיזה גובה ובהתאם גם יוכלו לתכנן את ההשקעה שלהם בצורה חכמה.
מס פדראלי – זה מס שנקבע על ידי ממשלת ארה"ב והוא תקף על כלל האזרחים. זה למעשה "מס הכנסה" אמריקאי. הוא חל על כולם, גם על משקיעים זרים הרוכשים נכסים במדינה.
מס מדינה – ארה"ב, כידוע, מחולקת למדינות, לכל מדינה יש חוקי מס משלה, ועל כן כשמשקיע ישראלי ניגש לרכוש נכס להשקעה במדינה מסוימת הוא צריך לבחון מה מדיניות המיסוי במקום. חשוב לציין, ישנן מדינות בהן לא לוקחים מיסים על יחידים וגם לא על השקעות. יחד עם זאת, מאוד ייתכן שבאותן מדינות יהיו מיסים אחרים שיהיה צורך לשלם או שהמחירים עצמם יהיו גבוהים יותר וכך נוצר המדינה מחפה על אי נטילת מיסים.
מס עירוני – בחלק מהערים בארה"ב גובות מס עירוני והוא נגבה הן מתושבי המקום והן ממשקיעים, כולל משקיעים זרים.
מס על רווח מהון – זה אחד המיסים בהם צריכים משקיעים ישראלים להתמקד. מדינה שגובה מס על רווחים מהשקעות, תבחן את סוג הנכס, משך זמן ההחזקה שלו ומשתנים אחרים בשביל לקבוע כמה מס צריך לשלם על ההשקעה.
מס על עיזבון – כמו אזרחים אמריקאים, גם משקיעים זרים צריכים לשלם מס על עיזבון. לכן אם משקיע ישראלי מחזיק ברשותו נכס והוא מעביר אותו בירושה לילדיו, עליו לקחת בחשבון שהם יצטרכו לשלם עליו מס. הוא יכול להגיע לגובה של 35%.
איך מתמודדים בחוכמה על שאלת המיסוי
בשביל להימנע מטעויות שיכולות לעלות הרבה מאוד כסף למשקיע ובמקרים קיצוניים אף להגיע להיבטים פליליים, רצוי מאוד לבצע מספר פעולות:
הפעולה הראשונה היא אמור להיעזר במומחים שמתמחים במיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב. אנחנו במכללת CPI נשמח לעזור בכך.
הפעולה השנייה היא לבחור יעד מתאים להשקעה מבחינת מיסוי. לכן, בשלב איתור נכס צריך ללמוד על החוקים והמיסוי במדינה בה הוא נמצא, בשביל לדעת אם זה בכלל משתלם להשקיע בה. אפשר מראש לחפש נכסים במדינות בהן חוקי המס נוחים יותר.
הפעולה השלישית היא לבחור נכס להשקעה בצורה חכמה, בשביל להימנע מהוצאות מיותרות. לשם כך, יהיה נכון לבחון לא רק את עלויות הנכס או ההשבחה שלו, אלא גם כמה מס צריך לשלם עליו.
הפעולה הרביעית, יש לבחון האם משתלם להשקיע כפרט בודד או שמא לעשות זאת דרך חברה. ישנם מקרים בהם משתלם יותר להשקיע בתור פרט בודד וישנם מקרים בהם משתלם להשקיע בתור חברה או גוף עסקי אחר.
סיכום
אנחנו במכללת CPI מציעים לכם ללמוד כל מה שאתם צריכים לדעת על השקעות נדל"ן בארה"ב. אנחנו מכשירים משקיעים ומלווים אותם לאורך כל הדרך. אתם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל את כל המידע הרלוונטי עבורכם.
ישנן דרכים שונות בעזרתן אפשר להוזיל את עלויות המס. לדוגמא, ככל שמחזיקים יותר זמן בנכס, כך מפחיתים בעלויות. כמו כן, ניתן לייצר מבנים שונים בעזרתם ניתן לרכוש נכסים ולהוזיל את עלויות המיסוי לאורך זמן. אלו שתי שיטות נפוצות להוזלת עלויות מס בארה"ב.
דוח מס למשקיעים זרים, כולל ישראלים, לרשויות בארה"ב נעשה על ידי טופס 1040NR. ניתן להוריד את הטופס באינטרנט או בדואר רשום. הטופס כולל את כל הפרטים שצריך להגיש לרשויות המס. יש לעשות זאת במועד שנקבע בשביל לא לאחר.
ישנם מקורות מידע אמינים ורלוונטיים המספקים את כל הפרטים אודות כל מדינה בארה"ב, כולל כל מה שקשור לנושא של המיסוי. מעבר לכך אפשר להיעזר בגורמי מקצוע מקומיים שידעו לספק את המידע הרלוונטי בנושא.
בעיקרון, לפי פקודת מס הכנסה בישראל אפשר לקבל זיכוי מסוים עבור מס ששולם במדינה אחרת. בשביל לקבל אותו, יש לבצע תכנון מס נכון ומקצועי. אחרת מה שעלול להיווצר זה כפל מס. מצב בו משלמים גם בארה"ב וגם בישראל. לכן ההמלצה היא להיעזר באנשי מקצוע שמתמחים בתחום ויודעים כיצד לבצע תכנון בצורה נכונה.
