לאור חוסר היציבות בשוק ההון, ישראלים רבים מבינים שנדל"ן זו הדרך הבטוחה ביותר למנף את ההון העצמי שלהם.
הבעיה: מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד ומהווים רף כניסה כמעט בלתי אפשרי עבור רוב המשקיעים. מי שמחפש עסקאות נדל"ן מחוץ לישראל, מגלה שרוב העסקאות אורכות זמן רב, מניבות תשואות נמוכות וכרוכות בסיכונים גבוהים.
הפתרון: CPI – החברה הישראלית היחידה בתחום השקעות הנדל"ן שמאפשרת למשקיעים להצטרף אליה להליך השבחת קרקע בלב לוס אנג'לס, לאחר שכבר התקבל אישור ההשבחה ועד לשלב מכירת הקרקע לקבלן מקומי (אקזיט צפוי תוך 12-18 חודשים).
ההשקעה מיועדת לבעלי 100 אלף דולר זמינים להשקעה.
היזמים: חן גולדשטיין ורביב קאופמן
"המשקיעים נכנסים רק אחרי שרכשנו את הקרקע וקיבלנו אישור השבחה מעיריית לוס אנג'לס"
חן גולדשטיין ורביב קאופמן עוסקים ביזמות נדל"ן כבר מלעלה מ-10 שנים, וביצעו למעלה מ-300 עסקאות נדל"ן שונות בארצות הברית, ביחד ובנפרד. את דרכם התחילו בקנייה, שיפוץ ומכירה של נכסי מגורים קטנים בפלורידה ובניו יורק.
חן גודלשטיין הוא גם בעלים ומנכ"ל של מכללת CPI ללימוד השקעות נדל"ן בארצות הברית, הכשיר וליווה מאות יזמים ישראלים לבצע את עסקת הנדל"ן הראשונה שלהם.
בשנים האחרונות הרחיבו חן ורביב את הפעילות לעסקאות נדל"ן בלוס אנג'לס, וזהו הפרויקט השמיני שלהם באותו אזור ובאותם תנאים.
השאר פרטים לתיאום שיחה ובדיקת התאמה
השאר פרטים לתיאום שיחה ובדיקת התאמה
ההזדמנות:
עקב עומסי תנועה שמשתקים את העיר לוס אנג'לס, החליטה העירייה על תוכנית פינוי בינוי באזורים מסוימים בעיר על מנת לעודד שימוש בתחבורה ציבורית.
העירייה מקנה עודף זכויות בנייה ליזמים אשר מוסיפים יחידות דיור מעבר למקובל בחוק העירוני (לפי ה Zoning), כדי לעודד יזמים לבנות יחידות דיור באזורים שבהם יש תחבורה ציבורית.
לתוכנית זו קוראים TOC ראשי תיבות של Transit Oriented Communities.
הנכס צריך להיות באזור בו יש תחנת רכבת או צומת של שניים או יותר קווי אוטובוס עם מרווח שירות של 15 דקות או פחות בשעות הבוקר ואחר הצהריים (שעות השיא של התנועה בכבישים).
זה מאפשר ליזמים להשביח זכויות בנייה בקרקע, לדוגמה מ-4 דירות ל-30 דירות, או מ-8 דירות ל-58 דירות.
שלבי העסקה:
היזמים מאתרים ורוכשים נכס שמתאים לקריטריונים, ומבצעים את כל הבדיקות ההנדסיות והמשפטיות על מנת לוודא שהנכס מתאים לפרויקט פינוי-בינוי.
היזמים מקבלים מהעירייה אישור TOC ומחתימים את הדיירים הקיימים על הסכם פינוי.
בשלב זה, כאשר הסיכון מופחת, מגייסים משקיעים על מנת להשלים את הפרוייקט.
היזמים שוכרים מהנדסים ואדריכלים להכנת תוכנית בנייה מפורטת, ופועלים מול העירייה לקבל היתר בניה RTI ראשי תיבות של Ready to Issue.
לאחר קבלת ההיתר, מוכרים את הנכס עם זכויות הבנייה המוגדלות וההיתרים לקבלן ביצוע מקומי. לא מתעסקים בבנייה עצמה. רק משביחים את הקרקע ומוכרים ברווח.
העסקה הקודמת: 924 Catalina street בלוס אנג'לס
הוכחת היתכנות:
בעסקה קודמת של היזמים, נרכש מבנה בעל 4 יחידות דיור, בכתובת 924 Catalina street בלוס אנג'לס. הקרקע עברה הליך השבחה מול עיריית לוס אנג'לס, זכויות הבנייה הוגדלו מ-450 מ"ר ל- 2,200 מ"ר, והונפקו אישורי בנייה לבניין בעל 6 קומות עם 30 יחידות דיור וחניון תת קרקעי.
לאחר קבלת היתר הבנייה, הקרקע נמכרה עם זכויות הבנייה המוגדלות לקבלן ביצוע.
עלות פרויקט: $2,100,000
הכנסה ממכירה: $2,800,000
שווי בניין נוכחי: $17,000,000
למי ההשקעה יכולה להתאים?
סכום ההשקעה הנדרש הינו 100 אלף דולר או יותר. המשקיעים מקבלים בעלות יחסית בקרקע, כולל יחידות הדיור הקיימות.
ההשקעה מיועדת למשקיעים המעוניינים לייצר תשואה גבוהה בטווח זמן קצר (עד 18 חודשים).
