שוק הנדל"ן האמריקאי מתאים את עצמו למדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב והאזרח האמריקאי חייב למצוא אלטרנטיבות דיור זולות
שני הרבעונים האחרונים של שנת 2022 היו לא פחות מהיסטוריים עבור שוק הנדל"ן האמריקאי. נפח הטרנזקציות קפא ומחירי הבתים החלו לרדת.
אלו שיבינו לעומק את מצב הנדל"ן האמריקאי יוכלו לנצל הזדמנויות פז שקיימות רק בשווקים דוביים, כמו זה שאנחנו נמצאים בו עכשיו.
אז בואו נסתכל על גרפים ונבין בצורה פשוטה מה קורה בשוק הנדל"ן האמריקאי ואיך ניתן לנצל את ההזדמנויות שהשוק מייצר כרגע.
בשוק הנדל"ן קיימים שני תחומים עיקריים, בתים קיימים ובתים חדשים.
85% מכלל הטרנזקציות בשוק הנדל"ן האמריקאי משוייכות לבתים קיימים שכבר נמצאים בשוק.
בשנת 2020, למרות נגיף הקורונה, קצב מכירת הבתים הקיימים בארה"ב עמד על 6.7 מיליון בתים בשנה. כמות כזו לא נראתה משנת 2007 בשיא בועת הסאב-פריים. היום אנחנו מתחילים את שנת 2023 עם קצב נמוך בהרבה של 4 מיליון בתים בשנה.
בגלל הירידה החדה הרבה אנשים טוענים ששוק הנדל״ן האמריקאי "קפוא".
[תמונה: Ycharts]
בנוסף, כשמסתכלים על הגרף למטה ניתן לראות שכמות החודשים הממוצעת שהשוק זקוק להם על מנת למכור את כלל היצע הבתים הקיים עומד על 3.3. בשוק יציב שבוא מחירי הנדל"ן לא עולים או יורדים יותר מדי המדד עומד על 5.
[תמונה: Ycharts]
האזרח האמריקאי נמצא בברוך כלכלי כבד.
האינפלציה ה"דביקה" שפשוט מסרבת לדעוך גורמת לכח הקנייה של האמריקאים לרדת בצורה ניכרת ומכריחה את הפדרל ריזרב לנקוט בצעדים קשים על מנת להרוג את הביקוש למוצרים ושירותים (מתוך רצון להוריד את רמת האינפלציה ל – 2%).
ואחד האמצעים היחידים שעומדים לרשות הפדרל ריזרב הוא…
העלאות ריבית!
הריבית שהאזרחים האמריקאיים משלמים היום על משכנתא ל – 30 שנים לצורך רכישת בית זינקה ל – 6.42%!
[תמונה: FRED]
זה רע!
שים לב מה קורה כשכוח הקנייה של האזרח האמריקאי צולל ובנוסף לכך הריבית על משכנתא גבוהה פי שניים ממה שהיא הייתה לפני שנה בלבד…
כמות עסקאות הנדל"ן שמתבטלות קפצה בשני הרבעונים האחרונים של 2022 בצורה ניכרת.
יותר מ – 20% מכלל עסקאות הנדל"ן על בתים חדשים בשוק האמריקאי התבטלו.
[תמונה: CNBC]
וכאן נכנסת לתמונה ההזדמנות הגדולה שאני מזהה היום בשוק הנדל"ן האמריקאי.
כי כשחושבים על זה בהיגיון, כשלאזרחים יש פחות כסף להוציא, כמות הבתים החדשים שנמצאים למכירה בשוק עולה אבל אין ביקוש וכשמדד ה – Savings Rate שמראה כמה מהמשכורת החודשית שהאמריקאים מרוויחים הם באמת חוסכים נמצא בשפל…
[תמונה: FRED]
מה שקורה זה פער עצום בין ההיצע לביקוש.
ו – א' ב' של כלכלה (בכל שוק פיננסי) זה שכשיש היצע אבל אין ביקוש, למחיר אין שום אפשרות חוץ מלרדת.
וזה בדיוק מה שאנחנו רואים כרגע.
שים לב לזה…
בערים אמריקאיות שבהן הייתה בועת נדל"ן קיצונית כמו לדוגמא לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו וסיאטל מחירי הבתים צוללים בקצב מסחרר.
[תמונה: EPB Research]
האינפלציה עדיין משתוללת ושנת 2023 הולכת להיות שנה כלכלית לא פשוטה.
אבל, שוק הנדל"ן הוא שוק שונה משווקים ספקולטיביים אחרים שסובלים בצורה קשה מהמצב הכלכלי הנוכחי כמו שוק המניות או הקריפטו.
בתנאים כלכליים קשים אנשים אולי יחליטו למכור את המניות או מטבעות הקריפטו שלהם, אבל הם עדיין יצטרכו מקום לישון בו. הם עדיין יצטרכו בית לגור בו.
לכן, למרות שכל הנתונים שהצגתי לך במאמר הזה מראים ששוק הנדל"ן נמצא בירידה, זה לא אומר ששוק הנדל״ן האמריקאי קורס.
זה פשוט אומר שהאמריקאים מחוייבים למצוא אלטרנטיבות זולות יותר לבתים היקרים שהם היו רגילים לרכוש בשנים האחרונות.
וככה בדיוק אני מתכוון לנצל את המצב הנוכחי כדי להרוויח משוק הנדל"ן האמריקאי למרות שהוא נמצא בירידה. אני הולך לספק לאזרח האמריקאי בדיוק את מה שהוא רוצה.
היום האזרח האמריקאי נדחק לפינה וזו ההזדמנות הכי גדולה שיצא לי לחוות בשוק הנדל"ן האמריקאי.
אם נספק לאזרח האמריקאי בדיוק את מה שהוא צריך (בית איכותי במחיר תחרותי), פוטנציאל הרווח הוא בלתי נתפס.
