בשנת 2025, מדינות מסוימות בארה"ב החלו לייצר רגולציה בשוק השכירות אשר משפיעה על המשקיעים המחזיקים בבעלותם נכסים ועל הדיירים שלהם, השוכרים. בדרך כלל, הרגולציה באופן טבעי היא לטובת השוכרים ומשפיעה על איכות ההשקעה בנכס.
חשיפה לרגולציות חדשות היא הכרחית עבור משקיעים, חדשים וותיקים, אשר מעוניינים לבצע השקעות חדשות או להמשיך עם השקעות קיימות. היכרות מוקדמת ומעמיקה עם רגולציות שונות עוזרת למשקיעים לדעת עם מה הם צריכים להתמודד וכיצד לעשות את זה בצורה נכונה.
רגולציות בתחום השכירות בשנת 2025 – מה הסיבות לכך?
לפני שנצלול אל תוך הנושא, חשוב להבהיר שמדובר על רגולציות מדינתיות ולא פדראליות. כלומר, הן לא חלות בכל ארה"ב ולא מדובר על חוק פדראלי שתקף לכל המקומות והנכסים. הרגולציות חלות אך ורק במדינות שהחליטו על כך. באופן טבעי לא בכל מדינה בארה"ב יש רגולציות כאלו וגם אם יש רגולציה מסוימת במספר מדינות, לא בכל מקום היא פועלת בצורה דומה. כל מדינה קבעה את הרגולציות הנכונות עבורה ועבור שוק הנדל"ן המקומי.
בעיקרון ישנן 3 סיבות עיקריות בגללן תחום השכירות עובר שינויים רגולטורים בשנת 2025 (וכן בשנים שלפני כן):
- משברים ובעיות בשוק הנדל"ן.
- יוקר המחייה המשפיע על שכבות רבות באוכלוסייה ובפרט על הצעירים.
- שינויים אידיאולוגיים במדינות מסוימות.
כאמור, לא כל מדינה מתמודדת עם מצבים אלו ולכן לא בכל מקום נמצא שינויים ברגולציה. ישנן מדינות המעדיפות לפעול דווקא בכיוון השני, כמה שפחות רגולציה, כמה שפחות פיקוח, לתת לשוק לעשות את שלו ולאפשר למשקיעים ליהנות מחופש פעולה רחב יותר.
אילו רגולציות נכנסו לתוקף בשנת 2025
הנה מספר דוגמאות לרגולציות שנכנסו במדינות או ערים מסוימות בארה"ב:
הגבלות על העלאת שכר דירה – הרעיון הוא למנוע מצב שהמשכיר יכול לעלות את שכר הדירה ללא הגבלה. למשל בקליפורניה, נקבע שאפשר לבצע העלאה עד 5% משכר הדירה ולא מעבר לכך. נכנסה לתוקף גם בניו יורק.
הגנה מפני פינוי – רגולציה שקבעה שאסור לפנות שוכרים אלא אם יש עילה חוקית לכך. לדוגמא, הפרת חוזה. רגולציה זו נקבעה בסן פרנסיסקו (קליפורניה).
הגבלות על עלויות נלוות – במקומות רבים שוכרים נדרשים לשלם על מגוון שירותים נלווים שהמשכיר מחייב אותם אליהם. במדינת ניו יורק החליטו להגביל את העלויות במקרים מסוימים, לדוגמא בדיקת אשראי (דבר שהוא נדרש לבצע לפני החתימה על החוזה).
שקיפות – במדינות מסוימות נקבע שעל המשכיר לספק את כל המידע על הנכס, כולל עלויות עתידיות, לשוכר. זאת על מנת למנוע "הפתעות" בעתיד ולאפשר לו לקבל החלטה בצורה שקולה. ישנן מדינות, כמו לדוגמא ניו יורק, בהן שוכרים יכולים ליהנות מייעוץ משפטי חינם, בפרט במקרים של תהליכי פינוי. זאת על מנת למנוע מצב בו הם יצטרכו לשלם מכספם ויוכלו לקבל שירות מקצועי ואיכותי.
איך הרגולציות משפיעה על המשקיעים?
כל אחת מהרגולציות משפיעות בצורה כזו או אחרת על המשקיעים ומאלצת אותם לפעול תחת מגבלות שונות.
לדוגמא, אם משקיע צריך לפעול תחת רגולציה המגבילה את היכולת שלו לעלות את שכר הדירה כפי שהוא רוצה, אז באופן טבעי היכולת שלו להרוויח קטנה ומשך הזמן שייקח לו להחזיר את ההשקעה יתארך.
רגולציות אחרות גם משפיעות על המשקיע והיכולת שלו ליהנות מההשקעה שלו באופן אופטימאלי. למשל, אם הוא לא יכול להתמודד עם דיירים באמצעות פינוי מהנכס או שעליו להגביל את עצמו במקרה של עלויות נלוות, הרי שהוא זה שיצטרך לשאת ההפסדים הכרוכים בכך. הוא יתקשה להוציא מהנכס שוכר שאיננו מאפשר לו להרוויח כפי שהוא יכול או שהוא יצטרך לשאת בעלויות הנלוות במקומו.
בסופו של דבר, כל רגולציה יכולה להשפיע לרעה על המשקיע ועליו לקחת את זה בחשבון כשהוא נכנס להשקעה במדינה בה יש רגולציות המשפיעות על שוק הנדל"ן ומיועדות להגן על השוכרים.
איך מתמודדים עם רגולציות בשוק הנדל"ן
למרות הרגולציות השונות שנוצרו בשנת 2025 בשוק הנדל"ן האמריקאי במדינות מסוימות, יש למשקיעים אפשרויות מגוונות שיכולות לעזור להם להתמודד איתן, להשקיע ולהרוויח מההשקעה שלהם.
– הם יכולים להשקיע במדינות בהן אין רגולציות כבדות על שוק הנדל"ן. לדוגמא, פלורידה, טקסס. זה לא במקרה, הרי מדובר במדינות שנשלטות על ידי המפלגה הרפובליקאית המאמינה שיש להימנע מרגולציות ולהקל על משקיעים.
– שימוש בגורמים חיצוניים, אנשי מקצוע, חברות ניהול, המתמחים ברגולציה מקומית ויודעים כיצד להתגבר עליה ולהימנע מטעויות שעלולות להיות יקרות מבחינה כלכלי.
– בחירת נכסים מסוגים שונים וכן השקעות במדינות שונות בארה"ב, כך מצמצמים את ההשפעה של הרגולציה.
– התנהלות נכונה מול השוכרים והשכרה לקהל יציב וחזק לתקופות ממושכות. זה מפחית את הסיכוי שיהיה צורך להפעיל רגולציות מסוימות כנגד המשקיע.
לפני סיום חשוב לציין, הרגולציות נועדו לא רק בשביל להגן על השוכרים אלא גם בשביל לייצר יתרונות נוספים לשוק הנדל"ן. לדוגמא, לייצר מצב בו שוכרים לא יצטרכו לחפש דירות לעיתים תכופות וכך שומרים על המרקם הקהילתי. זה דבר שיכול לשרת גם את המשקיעים. במקום לחפש כל שנה שוכרים חדשים, הם יוכלו ליהנות משוכרים לטווח ארוך. לכן גם בתוך המגבלות החדשות, ישנם יתרונות שבאים לשרת את המשקיעים עצמם.
איך אנחנו עוזרים לכם?
אנחנו במכללת CPI גם מספקים לכם מידע על רגולציות שונות בשוק הנדל"ן האמריקאי, על מנת שתכירו אותם ותדעו עם מה תצטרכו להתמודד וגם מציעים לכם כלים אטרקטיביים כיצד להתמודד איתם. אצלנו תקבלו את כל המידע הדרוש בשביל להתמודד ביעילות עם רגולציות ולהשקיע בתבונה.
צרו איתנו קשר עוד היום ונשמח לספק לכם מידע על הקורסים ותוכניות הליווי שלנו.
בעיקרון, כמעט בצורה מובנית, במדינות שנחשבות ליברליות, כלומר עם תמיכה גדולה יותר במפלגה הדמוקרטית, אפשר למצוא יותר רגולציות. לדוגמא, ניו יורק, קליפורניה, אורגון. לעומת זאת במדינות כמו טקסס, פלורידה, אריזונה, מדינות עם רוב רפובליקאי, אפשר למצוא פחות רגולציות בתחום הנדל"ן ובכלל.
ישנן דרכים שונות בהן רגולציות יכולה להשפיע (לרעה) על היכולת של המשקיע להרוויח. לדוגמא, הגבלת שכר דירה, הגבלת אופציות שיפוץ בזמן שכירות (רגולציה שקיימת במדינות מסוימות), הארכת זמן פינוי של דייר. כל אלה מגבילים את היכולת של המשקיע לפעול בצורה חופשית ולייצר רווח משמעותי יותר מהנכס שלו.
אפשר לבחון את יכולת ההשפעה באמצעות סימולציות ובניית מודלים שלוקחים בחשבון השפעות של רגולציות שונות.
ברוב המקרים זה לא אפשרי. במרבית המדינות, הרגולציות גוברות על חוזים פרטיים ועל סעיפים ותנאים חריגים. הסיבה לכך, להימנע ממצב שהמשקיע "יכפה" סעיפים כאלה על השוכר.
הדרך להתעדכן היא בעזרת כלי תקשורת מקומיים ומעקב אחר חקיקה שמתקבלת במדינות השונות.
לגבי העתיד, לא ניתן לא להעריך מאחר וזה תלוי בגורמים שונים. היום מדינות קובעות רגולציות חדשות באופן מתון יחסי ולא קיצוני מדי.
