זו הייתה שנה מוזרה לשוק הדיור בארה"ב. עם סיום שנת 2022, מומחי נדל"ן וכלי חדשות הזהירו שוב ושוב מפני האטה צפויה בשוק על רקע העלייה בריביות המשכנתאות. זה היה נכון כש-2023 הגיעה. מכירות הבתים הקיימים הגיעו לשפל של שמונה שנים בינואר 2023, בעוד שמחיר הדירות החציוני הארצי ירד בכמעט 5% מיולי 2022 עד ינואר 2023, על פי מדד מחירי הדירות של קייס-שילר.
הייתה גם עלייה מתמדת בהיצע החודשים של בתים למכירה בסוף 2022, בדרך כלל אינדיקציה לכך שהשוק בכיוון של טריטוריה מאוזנת יותר, על פי איגוד המתווכים הלאומי של ארה"ב.
עם זאת, מגמה זו לא נדבקה. מחירי הדירות התאוששו מירידתם המהירה במחצית הראשונה של 2023. גם כמות ההיצע חזרה לרמות נמוכות יותר, ולפי מדד קייס-שילר, מחיר הדירות החציוני ביולי עלה ב-1% משנה לשנה, עלייה של ב- 6% מאז השפל של המדד בינואר.הנתונים עדיין מצביעים על כך שהשוק יורד משנה לשנה; עם זאת, לא כל שוק הדיור התקרר. שווקים רבים רואים צמיחה דו ספרתית במחירים בהשוואה לשנה שקדמה לה. אזוריות תמיד מילאה תפקיד חשוב בשוק הדיור בארה"ב, וכרגע נראה שהמיקום חשוב יותר מתמיד.מספר שווקי דיור יקרים בנוסף לאזורים מסוימים שראו צמיחה חסרת תקדים מ-2020 עד 2022 ראו ירידת מחירים. שווקים אחרים נוסקים, הודות לנגישות הכללית של האזור, היצע דיור נמוך וביקוש גבוה לדיור.
נכסים עם מחירים ברי השגה (סבירות) Affordability
עם השילוב של מחירי דירות גבוהים ושיעורי משכנתא שנשארים גבוהים מ-7%, רמת הסבירות נותרה הדאגה הגדולה ביותר עבור רוכשי הדירות כיום.
שווקי דיור בעלות נמוכה, במיוחד ברחבי המערב התיכון של ארה"ב, נשארים פופולריים להפליא כרגע. לא רק שמחיר הדירה החציוני ברבים מהשווקים הללו נמוך בהרבה מהממוצע בארה"ב אלא שגם יוקר המחיה משתלם יותר.
שווקים שמציעים יותר סבירות וגידול באוכלוסיה ובהזדמנויות עבודה זכו לעליית ערך הנכסים רבה יותר בחודשים האחרונים, מחירי הבתים בסינסינטי עלו באוגוסט ב-6.1%, בעוד שמחירי הבתים בקנזס סיטי עלו ב-5.1% – שניהם עלו הרבה יותר מהעלייה שנרשמה בבממוצע של כל ארה"ב (עלייה של 2.9% משנה לשנה).
המחירים החציוניים עבור בתים צמודי קרקע ודירות נותרו מתחת ל-$250,000 בכ-60% מהאזורים המטרופולינים של המערב התיכון שניתחו בדוח מכירות הבתים האחרון של ATTOM. בכמעט 90% מהאזורים הללו, המחירים נשארו מתחת ל-300,000 דולר, לעומת זאת, רק שליש מאזורי המטרו בצפון מזרח ובדרום, ואף אחד מהם במערב, דיווחו על ערכים חציוניים של מתחת ל-250,000 דולר במהלך אותו רבעון.
לפני מגיפת הקורונה, לאנשים לא הייתה ברירה אלא לגור ליד המקום שבו הם עבדו. זו הסיבה שערי תעשייה גדולה כמו סן פרנסיסקו וניו יורק היו בין שווקי הדיור היקרים ביותר במדינה. אבל עכשיו, כשהעבודה מרחוק הפכה למיינסטרים, לאנשים יש השפעה על המקום שבו הם חיים, והמחיר משתלם הוא המניע את החלטות רכישת הבית שלהם.
עליית מחירי הבתים אינה מוגבלת למטרופולינים הגדולים ברחבי המערב התיכון. ערים קטנות רבות ברחבי האזור רואות את המחירים מזנקים. על פי נתוני Redfin, באוגוסט 2023, מחירי הבתים ברוקפורד, אילינוי, עלו ב-16% משנה לשנה, ונמכרו במחיר חציוני של 145,000 דולר.
בממוצע, בתים ברוקפורד נמכרים לאחר שמונה ימים בשוק, לעומת 30 ימים בשנה שעברה. אומהה, נברסקה, לא רחוקה מאחור. באוגוסט 2023, מחירי הדירות באומהה עלו ב-5.8% בהשוואה לשנה שעברה, ונמכרו במחיר חציוני של 275,000 דולר. בתים שנמכרו לאחר תשעה ימים בממוצע בשוק, לעומת שמונה ימים אשתקד.
אילו שווקים מאטים?
אבל מחירי הדירות לא מזנקים בכל מקום. שווקי העלויות הגבוהות, במיוחד במערב, יורדים. בסיאטל, למשל, מחיר המכירה החציוני הוא 810,000 דולר, ירידה של 4.6% משנה לשנה, לפי נתוני Redfin. מחיר המכירה החציוני בפורטלנד, אורגון, ירד גם הוא ב-4.3% בהשוואה לשנה שעברה. דפ מציין שכמה ערים גדולות כגון: (סן פרנסיסקו, ניו יורק; וושינגטון די.סי.; לוס אנג'לס) נאבקות בבעיות אחרות המעכבות את הביקוש לחיים עירוניים (חסרי בית, פחות אנשים שחוזרים למשרדים, ניצול חסר של תחבורה ציבורית , פחות תנועה רגלית) – כל אלה משפיעים על הרצון למגורים באותן ערים.
ערי מטרופולין גדולות אחרות, כמו פיניקס, חוות האטה, אך מסיבות שונות מאוד. מדינות בדרום ובמערב המרכיבות את חגורת השמש היו לאחרונה השוק הצומח ביותר ברחבי המדינה. אנשים נהרו למדינות אלה במהלך המגיפה, בחיפוש אחר מזג אוויר נוח ודיור זול יותר, ברגע שיכלו לעבוד מרחוק.מיוני 2020 עד יוני 2022, פניקס אריזונה ראתה את מחיר הבתים החציוני שלה עלה בכמעט 20%. במהלך אותה תקופה מחירי הדירות החציוניים באוסטין, טקסס, עלו ב-11.5%, ובלאס וגאס מחירי הדירות עלו ב-23%. אבל קצב הצמיחה הזה אינו בר קיימא. השכר לא הצליח להדביק את הפער והשווקים הללו הגיעו לנקודת המפנה שלהם. המחירים לא ירדו בכל השווקים הללו, אבל קצב הגידול במחירי הדירות בוודאי נעצר.
לפי נתוני Redfin, מחיר הבתים החציוני בלאס וגאס באוגוסט עלה ב-1.6% בלבד משנה לשנה; פניקס עלתה ב-2% ואוסטין יורדת למעשה ב-3%.
באלו ערים מחירי הנדל"ן ירדו הכי הרבה
Birmingham, Alabama – $180,000
Cape Coral, Florida – $390,000
New Orleans – $322,750
Boise, Idaho – $469,050
Fort Worth, Texas – $337,995
Seattle – $810,000
Portland, Oregon – $517,000
Washington, D.C. – $627,500
Salt Lake City – $572,500
Austin, Texas – $554,500
מקור: Redfin
באלו ערים מחירי הנדל"ן עלו הכי הרבה
לפי Redfin, באוגוסט 2023, מחירי המכירה עלו הכי הרבה ב-10 שווקי הדיור הללו.
Miami Beach, Florida – $542,000
Alexandria, Virginia – $610,000
Charleston, South Carolina – $569,000
Tampa, Florida – $454,500
Scranton, Pennsylvania – $170,000
Rockford, Illinois – $145,000
Hartford, Connecticut – $284,950
Albany, New York – $260,000
Saint Petersburg, Florida – $438,000
San Jose, California – $1,350,000
מקור: Redfin
כמה שווקים בעלי ביקוש גבוה ברחבי דרום מזרח ארה"ב בוערים. פלורידה לוהטת במיוחד כרגע, עם מחירי הדירות החציוניים במיאמי עלו ב-7.7% משנה לשנה.
שוק הדיור של טמפה, הכולל את הערים השכנות קלירווטר וסנט פטרסבורג, הוא בין שווקי הדיור הצומחים ביותר במדינה בהתבסס על נתונים עדכניים של Redfin. נכון לאוגוסט 2023, מחיר המכירה החציוני של בתים בטמפה היה גבוה בכמעט 20% מהשנה הקודמת, בעוד סנט פטרסבורג עלתה קרוב ל-14%. שווקים אלו חווים צמיחה מהירה עקב היצע מוגבל של דיור וביקוש רב בעיקר לאיכות חיים טובה יותר ושירותים טבעיים (חוף ים ומזג אוויר נוח בחורף). ישנה זרימה מתמדת של תושבים חדשים המגיעים לשווקים הללו מעבר לים ומערים קרות ויקרות יותר כמו ניו יורק; שיקגו; וושינגטון ופילדלפיה, חוסר האיזון הזה בהיצע וביקוש מעלה את המחירים למרות ריביות גבוהות ותמחור בתים גבוה.
כמו המערב התיכון, הערים הגדולות אינן האזורים היחידים בדרום מזרח שממריא. ערים קטנות רבות יותר רואות ביקוש גבוה ולכן תמחור בתים גבוה יותר. לדוגמה, טלהאסי, עיר הבירה של פלורידה, עולה ב-22.5% מאז השנה שעברה. עיר החוף מירטל ביץ', דרום קרוליינה, עלתה ב-22%, כמו גם נקודה חמה באזור צ'רלסטון, דרום קרוליינה, עלייה של כמעט 20%.
כמה זמן שווקים אלו ישארו חמים?
הצפי הוא ששווקים המזנקים ברחבי המערב התיכון יתאזנו בשנה הקרובה. "העלייה במחירי הדירות צפויה לחזור לרמות נמוכות יותר במהלך השנה הבאה (לכ-2% על פי תחזית CoreLogic HPI ליולי 2024), כאשר משקי בית מקומיים יתחילו להיתמחר מחוץ לשווקים המקומיים עקב עליית מחירי הדירות.
פעילות מכירת בתים כרגע תלויה מאוד בזמינות של בתים למכירה. כתוצאה מכך, שווקים עם בנייה חדשה צפויים לראות יותר פעילות ושוקי דיור תוססים יותר". אך השווקים הלוהטים לא יישארו כך לנצח. לפלורידה יש את אחד מתעריפי הביטוח הגבוהים במדינה, מה שרק מוסיף את עלות הבעלות על הבית.
כמובן, יגיע שלב שבו המחירים יכולים להגיע לרמה שבה סבירות תהפוך לדאגה עבור רוכשי דירות פוטנציאליים, מה שעלול להוביל להתמתנות בעליות המחירים. עם זאת, בתחומים רבים עדיין לא הגענו לסף הקריטי הזה.לעת עתה, רוכשי דירות ומשקיעים בשווקים הלוהטים הללו צריכים לצפות שהמחירים ימשיכו לזנק בקצב מתון לעת עתה. עד שיגיע הרגע שבו ההיצע יעלה על הביקוש, מחירי הדירות צפויים לגדול.
