אחת ההתלבטויות שעומדות בפני משקיעים ישראלים המבקשים להשקיע בשוק הנדל"ן בארה"ב, היא האם להשקיע את כספם בערים גדולות, מבוססות ומוכרות או לחפש הזדמנויות דווקא בערים קטנות, פחות מוכרות אך כאלה שניתן למצוא בהן השקעות אטרקטיביות.
אנחנו במכללת CPI מבקשים לספק לכם מידע על השקעות בערים קטנות וגדולות בארה"ב, בעזרתו תוכלו להחליט איפה נכון מצידכם להשקיע. בעזרת הקורסים ותוכניות הליווי שלנו, תהיה לכם אפשרות לייצר השקעות נדל"ן חכמות.
איך מגדירים ערים קטנות וגדולות בארה"ב?
לפני שנכנסים לשאלה איפה כדי להשקיע, עיר קטנה או גדולה, חשוב להבין את ההבדל ביניהן. לשם כך, יש להכיר את הפרמטרים בעזרתם נהוג להגדיר עיר קטנה או עיר גדולה בארה"ב.
עיר גדולה
ההגדרה שלה נקבעת על פי המאפיינים הבאים:
- אוכלוסייה של למעלה מחצי מיליון תושבים.
- מספר מרכזי תעסוקה (זה אומר שהעיר לא תלויה במקור אחד).
- תשתיות מתקדמות למגורים ועסקים.
- אמצעי תחבורה גדולים ומשמעותיים (הכוונה היא לשדות תעופה, רכבות, נמלים ימיים אם העיר נמצאת על קו החוף ועוד).
- שוק נדל"ן גדול ויציב עם ביקוש גבוה לשכירות.
- מטרופולין משמעותי מסביב לעיר.
- מערכות חינוך מתקדמות עם אוניברסיטאות גדולות.
דוגמאות לערים גדולות בארה"ב: ניו יורק, לוס אנג'לס, דאלאס, בוסטון, שיקגו, סיאטל.
עיר בינונית
- אוכלוסייה שנעה בין 100,000 תושבים ל-500,000 תושבים.
- תשתיות מגוונות אך מותאמות לערים בסדר גודל בינוני.
- ביקוש מתון לשכירות. מחירי נדל"ן בינוניים (להוציא שכונות יוקרה ספציפיות).
- מרכזי תעסוקה בסדר גודל בינוני.
דוגמאות לערים בינוניות בארה"ב: דנבר, מדיסון, רינו, אלבני.
עיר קטנה
- אוכלוסיה של מתחת ל-100,000 תושבים.
- מחירי רכישה נמוכים.
- ביקוש לא יציב ונמוך באופן יחסי.
- לרוב, מדובר בערים שמתבססות על מקור תעסוקה אחד או תעשייה ספציפית.
- תשתיות ושירותים ברמה נמוכה יחסית.
- לרוב, מערכת החינוך לא תהיה ברמה גבוהה.
דוגמאות לערים קטנות בארה"ב: הכוונה היא לפרברים ולפריפריה של הערים הגדולות.
יתרונות וחסרונות של השקעות בערים גדולות וקטנות
משקיע נדל"ן שמתעניין בהשקעה בערים גדולות או קטנות בארה"ב, צריך לזכור שישנם יתרונות וחסרונות בכל אחת מן האופציות. לכן מומלץ לא למהר ולהשקיע במקום ספציפי, לפני שבוחנים את שני הצדדים. חשוב גם לזכור, יתרונות שאפשר למצוא בעיר גדולה ספציפית, לא בהכרח יתקיימו בערים גדולות, כך גם לגבי ערים קטנות. לכן ההתייחסות ספציפית לכל השקעה.
יתרונות וחסרונות של השקעה בערים גדולות
יתרונות
- ביקוש לשכירות – בערים גדולות, אפשר למצוא ביקוש גבוה וקבוע להשכרה. הסיבות לכך הן ברורות, אנשים רוצים וצריכים לגור בערים הגדולות, בגלל עלויות הנכסים הם לא יכולים לעצמם לקנות או לא מעוניינים בכך, ולכן תמיד הם יחפשו נכסים להשכרה.
- שוק גדול ויציב – מאחר ומדובר בערים גדולות, אז שוק הנדל"ן הוא גדול ויציב יחסית. גם אם באזור מסוים יש שינוי לרעה, הוא לא ישפיע על כלל השוק ותמיד יהיה אפשר למצוא הזדמנויות השקעה.
- תשתיות מפותחות – בערים גדולות אפשר ליהנות מתשתיות מפותחות כמעט בכל אספקט, מה שמושך אליהן תושבים ומקומות עבודה.
- כלים להשקעה – בערים גדולות הרבה יותר קל למצוא אנשי מקצוע שמתעסקים בכל מה שכרוך בתהליך ההשקעה. באופן טבעי, גם הרבה יותר פשוט וקל למצוא מידע ונתונים על העיר, שכונות ונכסים להשקעה.
חסרונות
- מחירים גבוהים – בערים גדולות, מאוד קשה למצוא נכסים זולים. משקיעים עם הון נמוך או כאלה שזו השקעה ראשונה שלהם, עלולים להיתקל בקשיים רבים.
- תחרות – באופן טבעי, מרבית המשקיעים מחפשים השקעות בערים גדולות. זה יוצר תחרות משמעותית, מה שמעלה את מחיר הנכסים המיועדים למכירה.
- תשואה נמוכה – מצד אחד, נהנים משוק שכירות יציב עם ביקוש משמעותי, מצד שני, התשואה על הנכס היא נמוכה באופן יחסי, מאחר ועלויות הנכסים גבוהות.
- עלויות נלוות גבוהות – בדרך כלל, בערים גדולות, מסים ועלויות אחזקה של הנכס הן גבוהות מאשר בערים קטנות.
הערים הגדולות בהן משתלם להשקיע הן שיקגו, סיאטל, אוסטין או בפרברים של לוס אנגל'ס וניו יורק. בערים אלו קיים ביקוש גבוה מאוד לשכירות והתשואה נע סביב 5%-4% בממוצע.
יתרונות וחסרונות של ערים קטנות
יתרונות
- מחירים נמוכים – מחירי רכישה נמוכים משמעותית מאשר בערים גדולות. זה נובע מביקוש נמוך ומהעובדה שמשקיעים לא ממהרים להשקיע בערים קטנות (היעדר תחרות).
- תשואה גבוהה – מאחר ומחירי הנכסים נמוכים ניתן לייצר תשואות גבוהות יחסית (לעיתים אף מעל ל-10%).
- צמיחה – לערים קטנות רבות יש פוטנציאל צמיחה משמעותי, בין אם זה בגלל ריבוי שטחים פנויים או הטבות שיכולות למשוך אליהן משקיעים ואנשי עסקים.
חסרונות
- סיכון גבוה – עיר קטנה חשופה יותר לתנודות וירידות בשוק הנדל"ן מאשר עיר גדולה.
- ביקוש נמוך – להבדיל מערים גדולות, קשה יותר למצוא שוכרים.
- שירותים ברמה נמוכה – ערים קטנות רבות בארה"ב מתמודדות עם שירותים ותשתיות ברמות נמוכות יחסית וכן תלות כלכלית במוקד תעסוקה אחד או אפילו בחברת ענק אחת.
איך אפשר לקבל מידע על בהשקעות ערים קטנות וגדולות?
קל יותר למצוא מידע להשקעות בערים גדולות, בזכות אתרי אינטרנט שפועלים באותן ערים וכן באמצעות כלי תקשורת גדולים ומרכזיים שמתמקדים בערים אלו.
יחד עם זאת, באתרים כמו Zillow או Redfin אפשר למצוא מידע גם על השקעות בערים קטנות. ניתן להשתמש גם בפורומים וקהילות מקומיות, להתייעץ עם מתווכים וסוכני נדל"ן שפועלים באזור או בעיר ספציפית וכן להשתמש בנתונים של רשויות מקומיות. זה מידע אמין ומדויק שיכול לעזור בשלבים שונים בתהליך ההשקעה.
איך אנחנו נעזור לכם?
אנחנו בחברת CPI נספק לכם מידע וכלים מגוונים להשקעות נדל"ן בערים קטנות וגדולות, על פי הצורך, בעזרת הקורסים שאנחנו מעבירים ותוכניות הליווי שלנו. פנו אלינו עוד היום לקבלת מידע נוסף.
לפני שנכנסים להשקעה בעיר קטנה, חשוב לבדוק מספר פרטים, לדוגמא: מה מצב שוק הנדל"ן המקומי מבחינת ביקוש, עלות שכר דירה ותשואה צפויה. חשוב גם לבדוק כמה זמן לוקח עד שאפשר למצוא שוכרים לנכס. יש לבחון תוכניות פיתוח אזוריות ועירוניות צפויות, מה גובה המסים המקומיים והאם יש בעיר מספר מוקדי תעסוקה או שהיא תלויה בגורם אחד.
ניתן לבחון זאת על פי גודל העיר, התנאים שהיא מציעה למגורים ועסקים, תוכניות הפיתוח הצפויות בעתיד הקרוב וההטבות שהיא מספקת, בין אם זה לזוגות צעירים, משפחות או אנשי עסקים שיפתחו אצלה מוקדי תעסוקה.
בדרך כלל קיים הבדל, מאחר ונכסים בעיר הם יותר יקרים מאשר בפרברים שלה, אך זה תלוי בגורמים רבים, כולל בסוג, גודל ואיכות העיר. אין כאן תשובה חד משמעית.
בקורסים שלנו אנחנו מספקים כלים שעוזרים בניתוח ערים קטנות, איתור נכס, ביצוע עסקה והשכרת הנכס כך שתוכל להפיק תועלת מההשקעה שלך.
