בערים רבות בעולם נהוג לשדרג אזורים ושכונות ישנות מתוך כוונה להתאים אותה למציאות של המאה ה-21 ולתנאי החיים העכשוויים. לתהליכים האלה קוראים התחדשות עירונית. תוכניות אלו מתבצעות גם בערים רבות ברחבי ארה"ב ומהוות הזדמנות למשקיעים ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן אמריקאי.
אנחנו במכללת CPI מציעים לכם ידע וכלים כיצד לבחון תוכניות של התחדשות עירונית ולהחליט בתבונה איפה ואיך להשקיע בהן. אנחנו מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר ולקבל מאיתנו את כל המידע הרלוונטי בנושא.
מה זו תוכנית התחדשות עירונית ומה היא כוללת?
תוכניות התחדשות עירוניות נועדו לקחת אזורים מיושנים, בין אם מדובר באזורי מגורי, מסחר, תעשייה או אזורים אחרים בעיר, לשדרג ולשקם אותם, כך שהם יתאימו לצרכים של ימינו. תוכניות אלו משפרות באופן ניכר את איכות החיים במקום ובאופן טבעי גם מעלות בצורה ניכרת את הביקוש לנכסים באזורים אלה ומעלים את ערך הנכסים במקום.
חשוב לציין שתי עובדות בהקשר זה:
עובדה ראשונה, ככל שחולפות השנים, באופן טבעי אזורים ושכונות מתיישנים ולכן יש צורך גדול יותר לבצע בהם תוכניות התחדשות. לכן אנחנו יכולים לראות יותר ויותר ערים ומקומות בהם תוכניות כאלו מתוכננות ויוצאות לפועל.
עובדה שנייה, בארה"ב, בוודאי בערים גדולות, התוכניות והתכנונים השונים הם 5 שנים קדימה. זאת אומרת, שמשקיע יכול לבחון תוכניות צפויות, לנתח אותן ולדעת מראש, בסבירות גבוהה, מה תהיה השכונה "החמה" הבאה. זה עוזר לתכנן השקעות בתבונה ולהשקיע בצורה חכמה.
תוכניות התחדשות כוללות את הנקודות הבאות:
- שיפוץ מבנים קיימים והתאמתם למאה ה-21.
- הריסה של מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם.
- המרה של אזורי תעשייה ישנים לשכונות מגורים ואזורי מסחר מודרניים.
- פיתוח מתחמי שכירות במחירים אטרקטיביים.
- שיפוץ משמעותי של תשתיות כולל עורקי תחבורה.
- שיפור פני השכונות בהיבטים חזותיים ואחרים.
למה התחדשות עירונית פופולארית בארה"ב בשנת 2025?
לפני שנציג 3 סיבות עיקריות למה התחדשות עירונית פופולארית היום בארה"ב, חשוב לציין שזה לא דבר חדש. מדי שנה יוצאות לפועל או נמצאות בתהליכי עבודה עשרות אלפי תוכניות של התחדשות עירונית. בין אם מדובר בתוכניות מצומצמות, כמו למשל, המרה של משרדים לדירות מגורים או פרויקטים אחרים, רחבים יותר. בשנת 2025, אנחנו יכולים לראות מספר הולך וגדל של תוכניות התחדשות עירונית בכל ארה"ב.
3 הסיבות לכך הן:
- הממשל הקודם, ממשל ביידן, עודד תוכניות של התחדשות עירונית בפרט בערים הגדולות, דוגמא, ניו יורק, לוס אנג'לס, דטרויט וערים אחרות. הוא עשה זאת גם בגלל מצבן של שכונות רבות בערים אלו וגם על מנת לעודד את הכלכלה האמריקאית.
- קיים ביקוש הולך וגובר לדיור עירוני. אחרי הקורונה, ישנה חזרה לאזורים עירוניים, בפרט בקרב צעירים. לכן יש צורך בתוכניות של שיפור מצב השכונות והתאמתם לצרכים של התושבים החדשים בהן.
- אזורים שעוברים התחדשות עירונית, בדרך כלל נהנים מתשואות גבוהות לאורך זמן. הערך של נכסים באזורים אלו עולה באופן משמעותי. לכן שווה לעיר לבצע תוכניות כאלו.
סיבות אלו מלמדות מדוע התחדשות עירונית בארה"ב מהווה הזדמנות יצאת מן הכלל עבור משקיעים ישראליים המעוניינים להשקיע בנדל"ן אמריקאי וליהנות מתשואה גבוהה. הם יכולים לרכוש נכס במחיר נמוך (באופן יחסי) בשכונה שאמורה להתחיל תהליך כזה בשלב מסוים וליהנות מהעלייה בערך שלו בעתיד או לחכות שהתהליך יושלם ואז הם יוכלו לרכוש נכס במחיר יותר גבוהה ולהשכיר אותו בסכום שיאפשר להם להחזיר את ההשקעה ולייצר רווח.
איפה ניתן למצוא תוכניות התחדשות עירונית משתלמות בארה"ב?
כאמור, בערים רבות בארה"ב מתבצעות היום תוכניות של התחדשות עירונית. לעיתים מדובר על תוכניות מצומצמות ולעיתים בתוכניות גדולות ומשמעותיות. יש לקחת בחשבון, שאם מדובר בתוכנית קטנה, ההשפעה על האזור והנכסים יכולה להיות מינורית. מנגד, אם מדובר בתוכניות גדולות, הרי שלוקח זמן עד שהן יצאו לפועל ויהיה אפשר ליהנות מהתוצאה הסופית שלהן.
5 דוגמאות למקומות בהם מתבצעים היום תוכניות התחדשות עירונית:
- דטרויט (מישיגן) – העיר התמודדה במשך שנים רבות עם משבר כלכלי וחברתי. בין היתר, בגלל משבר בענף הרכב בארה"ב ובענפים תעשייתיים אחרים שבמשך שנים פרנסו אותה. היום העיר עוברת שיקום עירוני בזכות משקיעים ויזמים מקומיים.
- קליבלנד (אוהיו) – בדומה לדטרויט, גם קליבלנד התמודדה עם משבר כלכלי וחברתי חריף מאוד שאילץ את הממשל הפדראלי וגורמים אחרים להזרים הרבה מאוד כסף לתוכניות שדרוג ושיקום.
- אטלנטה (ג'ורג'יה) – העיר עוברת תהליכי שיקום בשכונות הדרומיות שלה בעיקר. בזכות ביקוש למגורים והצורך בחידוש עורקי תחבורה ישנים.
- סאן אנטוניו (טקסס) – הצמיחה המשמעותית בעיר, חייבה שינוי ותכנון מחדש של אזורים שלמים.
- בולטימור (מרילנד) – העיר הגדולה ביותר במדינת מרילנד, עוברת שינוי דמוגרפי ובעקבות כך, מתבצע בה תוכניות שיקום שכונות במרכז העיר.
חשוב להוסיף, מלבד ערים אלו הרי הרבה פעמים אזורים שמתמודדים עם משבר כלכלי, חברתי וכן משבר כתוצאה מאסון, עוברים תהליכי שיקום והתחדשות. לכן, מי שמחפש נכסים להשקעה באזורים שעוברים התחדשות עירונית, מומלץ שיבחן מקרים שכאלה, ילמד עליהם וינתח האם כדאי לו להשקיע בערים אלו.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם?
אנחנו במכללת CPI מספקים לכם כלים ומידע, בעזרת קורסים שאנחנו מעבירים, תוכניות ליווי ובאמצעים נוספים, כיצד לאתר נכסים להשקעה ואיך לזהות הזדמנויות חכמות להשקעה. בין היתר, אנחנו מציעים לכם כלים וידע כיצד לבחון השקעות באזורים של התחדשות עירונית ואיך לזהות הזדמנות להשקעה משתלמת. צרו איתנו קשר ונשמח לספק לכם את כל המידע הרלוונטי בנושא.
מעבר לדברים הרגילים שצריך לבחון בכל השקעת נדל"ן ישנם עוד 3 דברים שחשוב מאוד לוודא:
- מי הגורם שאחראי על הפרויקט.
- כמה זמן הוא נמשך או אמור להימשך.
- מה אמורה להיות התוצאה הסופית של הפרויקט.
מעבר לעובדה שהשקעה בנכס בתוכנית התחדשות עירונית היא משתלמת מבחינת התשואה שהיא מייצרת, הרי שהשקעה כזו יכולה גם להביא להטבות מס שונות שקשורות לפרויקט וכן לייצר הזדמנויות לשיתופי פעולה עם יזמים ומשקיעים נוספים בפרויקט. בנוסף, פרויקטים כאלה מייצרים נכסים משתלמים להשקעה לטווח ארוך.
הסיכון העיקרי הוא משך הזמן שהפרויקט נמשך. הוא יכול לקחת הרבה מאוד חודשים ולעיתים גם שנים. להבדיל מהשקעה בנכס בשכונה רגילה, כאן אפשר שייקח זמן עד שנראה את פירות ההשקעה.
סיכונים נוספים, הן חוסר הוודאות, בין אם הפרויקט מתבצע על ידי גורמים פרטיים ובין אם הוא תלוי בתמיכה ממשלתית ואז אי אפשר לדעת מה יקרה אם יהיה שינוי מדיניות.
זה תלוי במדינה ובמקום בו משקיעים, אך באופן טבעי אם יש לנכס פוטנציאל לתשואה גבוהה, סביר שיהיה הרבה יותר קל לקבל מימון מאשר בנכס עם פוטנציאל נמוך, אז רמת הסיכון של הגורם המלווה היא גבוהה יותר.
