כמה מס צריך לשלם עבור השקעות נדל"ן בארה"ב

אחת השאלות שעולות בקרב ישראלים הבוחרים לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב היא, כמה מס עליהם לשלם עבור ההשקעה. רבים מהם תוהים האם עליהם לשלם מס בישראל, בארה"ב או בשתי המדינות גם יחד וכיצד דואגים להבטיח שההשקעה תישאר אטרקטיבית למרות עלויות המס השונות. 

אנחנו בחברת CPI, מבקשים לספק את כל המידע שאתם צריכים בנושא מסים והשקעות נדל"ן בארה"ב ואיך להבטיח שההשקעה שלכם תישאר אטרקטיבית!

איך משלמים מסים על השקעות נדל"ן בארה"ב

משקיע שניגש לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב, באופן טבעי צריך לבחון לא רק את הנכסים בהם הוא ירצה להשקיע ובאיזה מסלול יבחר לעשות זאת, אלא גם מה יהיה גובה המיסוי שיצטרך לשלם על הרכישה והרווח שהוא מייצר כתוצאה מההשקעה. גובה המס שהוא יצטרך לשלם יכול להשפיע על ההחלטה שלו האם לבצע את ההשקעה או לא.

ארה"ב היא מדינה השואפת לעודד עסקים והשקעות, כולל של משקיעים זרים, לכן נטל המס לא בהכרח יהיה גבוה. צריך לזכור שארה"ב, להבדיל ממדינות אחרות, פועלות גם במישור הפדראלי וגם במישור המדיני. כלומר ישנה רשות מסים אחת שמתייחסת לכל ארה"ב וישנה רשות מסים לכל מדינה ומדינה. לא תמיד המערכות בכל המדינות זהות, לכן לפני שניגשים להשקיע בנדל"ן במדינה מסוימת, אפשר לבחון מה ההבדלים ואיפה משתלם יותר להשקיע, לפחות בהיבט של המסים.

בנוסף למס פדראלי ומס ומדינתי משקיעי נדל"ן בארה"ב צריכים לשלם מס רווחי הון. המס מוטל על הרווח שנוצר כתוצאה ממכירת הנכס והוא מתייחס לרווח שנוצר בפער הזמן שבין מועד הרכישה למועד המכירה של הנכס. גובה המס ייקבע על פי גובה ההכנסות של המשקיעים והוא ינוע מ-0% אצל משקיעים בעלי הכנסה נמוכה ל-20% בעלי הכנסה גבוהה במיוחד.

חשוב לציין שיש גם הבדל בין מס על רווחי הון לטווח הקצר (נכסים שהוחזקו בידי המשקיעים עד שנה) לבין מס על רווחי הון לטווח ארוך (נכסים שהוחזקו בידי המשקיעים למעלה משנה). לכן כשניגשים להשקיע בנכס ולהחליט האם להחזיק בו או למכור אותו, גם היבט זה צריך להיכנס למכלול השיקולים של המשקיע.

ישנן משוואות שונות המסבירות כיצד משלמים מס רווחי הון ובהתאם גם משפיעות על השאלה מתי נכון למכור את הנכס, אם בכלל.

מהו מס על הכנסה שכירות?

במקרה של השקעות נדל"ן, קיימים מסים נוספים, אחד מהם הוא מיסוי על הכנסה משכירות. מרבית משקיעי הנדל"ן הישראליים בארה"ב מחזיקים בנכסים מתוך כוונה להשכיר אותם וליהנות מדמי השכירות עליהם.

בארה"ב, כמו במדינות רבות אחרות בעולם, משקיעי נדל"ן המחזיקים דירות ונכסים אחרים לצורכי השקעה, צריכים לשלם מס עבור ההכנסות שהם מייצרים. המיסוי יכול להתבטא במס קבוע על ההכנסה שהמשקיע מייצר והוא יכול לבוא לידי ביטוי בעת מכירת הנכס, בגין התשואה שהוא ייצר במהלך השנים בהן החזיק בנכס. במקרה כזה, הוא יצטרך לשלם גם מס על השכרת הנכס וגם מס על עליית ערכו של הנכס.

כיצד משקיעים ישראלים משלמים מס על השקעות נדל"ן בארה"ב

לפני שנענה על השאלה כיצד משקיעים ישראלים משלמים מס על השקעות נדל"ן בארה"ב, חשוב להדגיש, חובת הדיווח על השקעות קיימת בו זמנית בשתי המדינות. כלומר, ישראלי שמשקיע בהשקעות נדל"ן בארה"ב ונהנה מהכנסה, צריך להגיש דו"ח מס בישראל ובארה"ב. חובה עליו לעשות זאת, מאחר והוא חייב לדווח למדינה שבה נמצא מקור ההכנסה (במקרה שלנו, ארה"ב) וכן בתור ישראלי הוא חייב לדווח על כל הכנסה שהוא מייצר בכל מקום בעולם, בלי קשר לשאלה ממה היא נובעת.

יחד עם זאת, עצם העובדה שיש חובת דיווח בשתי מדינות לא אומר שהוא צריך לשלם מס בשתיהן. בין ישראל לארה"ב ישנה אמנה למניעת כפל מס. מטרתה, בין היתר, היא למנוע מצב בו משקיעים יצטרכו לשלם מס בשתי המדינות. לפי האמנה יכול משקיע ישראלי לשלם מס בארה"ב ולקבל פטור על כך בישראל. כלומר, הוא חייב לדווח בשתי המדינות, אך יש לו אפשרות לשלם מס רק במדינה אחת. בשביל שזה יקרה, עליו להסדיר את הנושא בעזרת אנשי מקצוע.

איך ניתן להפחית עלויות מס על השקעות נדל"ן בארה"ב

הדרך הנכונה להפחית עלויות מס על השקעות נדל"ן בארה"ב היא ללמוד היטב את הנושא, הן בהיבט של השקעות נדל"ן והן בהיבט של מיסוי השקעות.

החלק הראשון תוכלו ללמוד אצלנו. אנחנו במכללת CPI מציעים לכם קורסים ותוכניות ליווי שיכולות ללמד את כל מה שאתם צריכים על השקעות נדל"ן בארה"ב, כך תוכלו לאתר נכסים משתלמים להשקעה, בסכומים נמוכים, במקומות אטרקטיביים, באופן כזה שתנאי המיסוי ישפיעו עליכם באופן מינימאלי עד כמה שניתן.

בחלק השני, כל מה שקשור למיסוי השקעות נדל"ן בארה"ב, מוטב לעבוד עם אנשי מקצוע שמתמחים בתחום בשביל שתוכלו לבצע תכנון מס נכון, לבחון את מסלול המיסוי הנכון עבורכם וכן בשביל שתוכלו לדעת כיצד להתנהל מול רשויות המס בישראל ובארה"ב, בצורה נכונה וחוקית.

ניתן לצמצם עלויות מס על השקעות נדל"ן בארה"ב בשלוש דרכים עיקריות:

• הקפידו לשמור כל קבלה וחשבונית על כל הוצאה שקשורה להשקעה. זה יאפשר לכם להפחית את הרווח שחייבים במס.
• תעדו כל הוצאה שקשורה לתהליך השיפוץ וההשבחה של הנכס. זה חלק בלתי נפרד מההשקעה.
• הקפידו לתכנן נכון תהליכים כגון מכירת נכס (מוטב אחרי שנה), מכירת נכסים מפסידים לקיזוז רווחים, החלפת נכס השקעה בנכס אחר (לצורך דחיית תשלום מס) והיבטים אחרים שיכולים לעזור לכם להפחית את עלויות המס בצורות שונות.

כיצד אנחנו יכולים לעזור לכם?

אנחנו בחברת CPI מציעים לכם מגוון קורסים שעוסקים בתחום השקעות נדל"ן בארה"ב. בין היתר, אנחנו עוזרים לכם לגלות כיצד ניתן לבצע השקעות אטרקטיביות, חכמות שיכולות למקסם את יכולת הרווח שלכם, כולל מול נטל המס המוטל עליהן. פנו אלינו עוד היום וקבלו את כל המידע הרלוונטי בנושא.