המטרה שעומדת לנגד עיניהם של אנשים המבצעים השקעות נדל"ן בארה"ב, היא לרכוש נכס במחיר זול ולהשכיר אותו בדמי שכירות גבוהים בשביל להחזיר את ההשקעה ולייצר רווח משמעותי לאורך זמן. במילים אחרות, הם שואפים לייצר תשואה גבוהה מהנכס שבבעלותם. לשם כך, הם צריכים לדעת איך וכיצד אפשר לעשות זאת.
אנחנו במכללת CPI מלמדים ועוזרים למשקיעים שלנו לאתר נכסים שיכולים לייצר תשואה גבוהה. צרו איתנו קשר ותקבלו את כל המידע הרלוונטי בנושא.
תשואה גבוהה – הכל מתחיל בנכס
היעד בעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט הוא, לקנות בזול, למכור או להשכיר ביוקר ולייצר רווח משמעותי. אם עוסקים בהשקעות נדל"ן בארה"ב, הרי הדרך לעמוד ביעד מתחילה באיתור נכס מתאים להשקעה.
על פניו, יהיה מי שיחשוב שהדבר הנכון לעשות הוא לרכוש נכס איכותי, יוקרתי וכך הוא יהיה לו קל להשכיר אותו ולקבל דמי שכירות גבוהים. העניין, שיש חשיבות ליחס שבין עלות הנכס ואחזקתו לבין דמי השכירות שניתן לקבל ממנו. לכן, זה לא בהכרח משתלם לרכוש נכס יוקרתי, אלא בהרבה מקרים המטרה צריכה להיות נכס שניתן לרכוש מתחת למחיר השוק.
איתור נכס הוא השלב הראשון בתהליך ליצירת השקעה משתלמת. המטרה של המשקיעים צריכה להיות, חיפוש נכס זול שניתן להשביח אותו ולאחר מכן להשכיר אותו בדמי שכירות גבוהים באופן יחסי, בשביל להחזיר את ההשקעה ולייצר את הרווח. חשוב להדגיש, מחיר השכירות איננו יכול להיות בלתי מוגבל. בסופו של דבר, צריך לפעול על פי תנאי השוק בשביל לייצר ביקוש.
כיצד למצוא נכסים מתאימים להשקעה
אנחנו במכללת CPI מלמדים את המשקיעים שלנו כיצד למצוא נכסים משתלמים להשקעה, במטרה לייצר תשואה גבוהה. אנחנו עושים זאת דרך לימודי נדל"ן במסגרת תוכנית הלימודים שלנו ודרך תוכניות הליווי שאנו מציעים ללקוחות שלנו.
4 דרכים אשר בעזרתן ניתן למצוא נכס משתלם להשקעה –
נכסים מעוקלים – אחת השיטות האפשריות, אותן אנחנו גם מלמדים במסגרת קורס מיוחד במכללה, היא שיטת נכס מעוקל. נכסים רבים בארה"ב עוברים תהליך של עיקול בגלל שבעליהם לא עומדים בתנאי חוב. בית המשפט המקומי מציע את הנכסים האלה למכירה דרך מכרזים פתוחים. מי שעוקב אחרי התהליך, יכול לזהות אופציות משתלמות, להציע מחיר ולרכוש את הנכס. הנכסים נמכרים ב-50%-70% משווי השוק שלהם. כך רוכשים נכס טוב בזול, משביחים אותו ומשכירים בתשואה גבוהה.
נכסים מוזנחים – שיטה אחרת שנחשבת פופולארית ואנחנו גם מלמדים אותה במסגרת קורס BRRRR, היא רכישת נכס מוזנח, נכס שהוא לא במצב טוב ולכן גם ערך השוק שלו מאוד נמוך. לאחר מכן משביחים ומשכירים אותו. גם במקרה הזה, התשואה שיכולה להיווצר כתוצאה מהתהליך, היא מאוד גבוהה.
איתור נכסים זולים – הדרך המקובלת ולכאורה הפשוטה ביותר היא לחפש נכסים מתחת לערך השוק. זה תהליך שיכול להתבצע דרך מקורות מידע שונים, דרך מתווכים ואנשי מקצוע אחרים. בוחנים את מצב השוק, ומוודאים שערכו של הנכס נמוך משמעותית. אחרי תהליך השבחה אפשר להשכיר אותו.
חיפוש מוכרים – אנשים שהשקיעו ורכשו נכס במקום מסוים, יכולים לברר באזור בו נמצא הנכס, אם ישנם אנשים שמעוניינים למכור את הנכס. הם יכולים גם להציע לבעלי נכסים מסוימים לקנות אותם מהם. זו שיטה שדורשת סבלנות ויכולת לפנות לגורמים שונים, אבל היא יכולה להשתלם אם מצליחים למצוא נכס משתלם במחיר זול.
גישה לשווקים ושכונות חדשות – כמו בכל תחום עסקי, גם בנדל"ן מה שחשוב זו ההיצע והביקוש. ההבדל הוא, אם משקיע פונה לשוק שמשקיעים אחרים עדיין לא נכנסו אליו ויש לו פוטנציאל, ייתכן שהוא יוכל למצוא נכסים זולים יותר, להשביח אותם ואז להשכיר בתנאים טובים. באזורים מיועדים לפיתוח, ייתכן שבעתיד דמי השכירות יעלו והוא ייהנה מכך.
מה משפיע על גובה התשואה
בשביל ליהנות מתשואה גבוהה, צריך לבצע השקעה נמוכה יחסית ולגבות שכירות גבוהה. ככל שהפער גדול יותר, אז התשואה תהיה גבוהה יותר. הדבר צריך להתבצע באופן הגיוני ומותאם לתנאי השוק.
להלן 3 גורמים שיכולים להשפיע על התשואה:
טיב הנכס – באופן טבעי, ככל שהנכס מושקע ואיכותי יותר, כך יהיה יותר קל להשכיר אותו ולגבות עבורו דמי שכירות גבוהים. לכן, יש חשיבות לא רק לאיכות הנכס כשרוכשים אותו אלא גם לתהליך ההשבחה שלו. הוא חייב להתבצע באופן מסודר על ידי אנשי מקצוע מנוסים ואיכותיים. הם יהפכו את הנכס למשתלם להשכרה.
טיב האזור – על מנת לייצר ביקוש לנכס ושיהיה ניתן לגבות עבורו דמי שכירות שייצרו תשואה, הוא חייב להיות ממוקם באזור ושכונה טובים, מקומות שאנשים ירצו להתגורר בהם.
אחזקת הנכס – בשביל לייצר תשואה גבוהה לנכס, צריך לחשוב לא רק על ההשקעה הראשונה, קרי הרכישה או ההשקעה השנייה, קרי ההשבחה, אלא גם על העלויות השוטפות של הנכס. כל מה שקשור לאחזקה שלו. אם מדובר בעלויות גבוהות, זה הופך את ההשקעה לפחות משתלמת. לכן, חשוב מאוד לחפש נכסים איכותיים שעלות האחזקה שלהם איננה גבוהה.
חלוקה לשכונות בתחום הנדל"ן:
שכונות A – נחשבות יוקרתיות, שם אפשר למצוא נכסים יקרים. ניתן לקבל עליהם דמי שכירות גבוהים, אך עלותם ועלות אחזקתם יקרה ולכן לא משתלם למשקיעים להשקיע בהם.
שכונות B – נחשבות לכאלה שיש בהן נכסים ברמה טובה, מחיר סביר, עם אפשרות לקבל דמי שכירות גבוהים יחסית. אלו השכונות בהן משתלם לרכוש נכס להשקעה.
שכונות C – נחשבות לגרועות ביותר. מוזנחות עם סיכון גבוה למשקיעים ולתושבים. לכן לא משתלם לחפש ולהשקיע בהן.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם?
אנחנו במכללת CPI מציעים לכם את כל הידע והכלים הדרושים בשביל לאתר נכסים משתלמים להשקעה בשביל למצוא נכס שיכול לייצר תשואה גבוהה. אנחנו נלמד אתכם שיטות שונות כיצד לאתר נכסים זולים ומשתלמים להשקעה. פנו אלינו וקבלו את כל המידע הרלוונטי בנושא.
ארה"ב מחולקת ל-50 מדינות והמצב איננו אחיד בכל מדינה. לעיתים נוכל לראות הבדל משמעותי בין מדינה אחת לשכנתה, ולעיתים גם נוכל לראות הבדלים בתוך המדינות עצמן.
המדינות שנחשבות משתלמות להשקעה מבחינת איכות האזור, איכות הנכסים והתשואה שהן מייצרות, הן טקסס, פלורידה, ניו יורק, אוהיו ומדינות נוספות בהן אפשר למצוא נכסים במחיר משתלם ולייצר תשואה גבוהה.
ישראלים רבים בוחרים לבצע השקעות נדל"ן בארה"ב, מאחר ושם התשואות גבוהות יותר מאשר בישראל. הממוצע בארה"ב נע סביב 10%, בעוד שבישראל הממוצע נע סביב 2%-3%. זה חלק מהסיבות מדוע השקעה בארה"ב משתלמת יותר.
מחירי נכסים ובפרט עלות דמי שכירות מושפעים ממה שקורה בשוק. כל שינוי, לטובה או לרעה, יכול להשפיע על התשואה שנקבל על הנכס. אם מדובר בהשקעה לטווח ארוך, הדברים יכולים להתאזן ואפילו להשתפר.
מעבר לאיתור נכס אופטימאלי והשבחתו, ככל שמקטינים את עלויות העסקה הנלוות, כך עלות ההשקעה יורדת, מה שיוצר פער גדול יותר בין ההשקעה לרווח. לכן חשוב לפעול ביעילות ובחסכון.
