רכישת נכס חדש, בדרך כלל כרוכה בנטילת משכנתא. רק כך אפשר להשלים את סכום הרכישה ולבצע את העסקה. משקיעים ישראלים המבקשים לרכוש נכס להשקעה בארה"ב, צריכים לדעת כיצד הם יכולים לקבל משכנתא מהבנק על מנת שיוכלו לבצע את הרכישה בצורה מהירה ואופטימאלית.
אנחנו במכללת CPI מספקים ללקוחות שלנו כלים וידע, כיצד לבצע השקעות אטרקטיביות וכיצד להתמודד עם נטל המשכנתא בצורה חכמה.
איך ניגשים לתהליך השקעות נדל"ן בארה"ב בצורה נכונה
עוד לפני שניגשים לבנק לקחת משכנתא לצורך רכישת נכס להשקעה בארה"ב, יש צורך לבדוק ולבחון מה הם האמצעים והמשאבים העומדים לרשותנו, בשביל שנוכל לדעת איזו סוג של השקעה ניתן לבצע ובאיזה אופן נוכל להוציא אותה לפועל.
הדבר הראשון שצריך לעשות הוא תכנון פיננסי. על המשקיע לדעת אילו משאבים עומדים לרשותו בשביל לבצע את ההשקעה. ברגע שהוא ידע מה הסכומים שהוא יכול "להביא מהבית" בשביל לבצע את ההשקעה, יהיה לו קל יותר לדעת מה סדר גודל ההשקעה שהוא יוכל לבצע, מה הסכום שהוא יידרש בשביל להשלים את סכום ההשקעה, מהיכן וכיצד יוכל לגייס אותו.
באופן טבעי, ככל שהסכום העומד לרשותו יהיה גבוה יותר, כך נטל המשכנתא שהוא ייקח על עצמו יהיה נמוך יותר.
הדבר השני שעליו לעשות הוא לבחון את עלויות העסקה. לכן לפני שהוא ניגש לבקש משכנתא, הוא צריך לדעת מה סכום הנכס ומה כוללות העלויות הנלוות לעסקה. זה נכון לגבי עלויות השבחה ועלויות אחרות שהוא יידרש לשלם בשביל להשלים את הרכישה. צריך לקחת בחשבון שישנן עלויות נלוות. הנה 3 דוגמאות לעלויות נלוות שיהיה צורך לבצע.
- העסקת שמאי.
- העסקת עורך דין.
- בעלי מקצוע להשבחת הנכס.
אנחנו בחברת CPI יכולים לספק לכם הן את המידע הדרוש בשביל לדעת אילו הוצאות נלוות צפויות לכם וכן נוכל לעזור לכם לבחון את העלויות בהיבטים שונים, בשביל להעריך פחות או יותר, כמה תצטרכו לשלם.
הדבר השלישי שצריך לעשות זה לדעת מהיכן אפשר לגייס משכנתא ומה צריך בשביל זה. מלבד בנקים, ניתן לגייס משכנתא או הלוואה למימון הנכס דרך חברות אשראי, סוכנויות משכנתאות פרטיות, מלווים פרטיים. אופציה נוספת היא גיוס משקיעים שיצטרפו להשקעה ואז יהיה ניתן לחלק אותה בין כלל המשתתפים בעסקה.
מה צריך ואיך לוקחים משכנתא להשקעה בנדל"ן בארה"ב
נטילת משכנתא בארה"ב עבור משקיעים ישראלים היא אפשרית אך באופן טבעי, מעצם העובדה שאינם אזרחי ארה"ב, זה עניין מורכב ומסובך. כמו בכל מקום אחר בעולם, הבנקים לא ממהרים לקחת סיכונים מיותרים ולכן הם גם לא ימהרו לספק משכנתאות, אלא אחרי בדיקות מקיפות של מסמכים שונים.
בשביל לקבל משכנתא בארה"ב, צריך משקיע ישראלי להציג מסמכים המלמדים על:
- הכנסה קבועה ויכולת החזר. יש להציג מסמכים המלמדים על כך. ייתכן ויהיה צורך להציג מכתב העסקה שמלמד על מקום עבודה קבוע.
- דירוג אשראי טוב.
- יש לרכוש ביטוח משכנתא פרטי (במידה וההון העצמי נמוך מאחוז מסוים מסכום העסקה).
- יש לפתוח חשבון בנק בארה"ב, ממנו יהיה אפשר לבצע את תשלומי המשכנתא.
התהליך הזה חייב להתבצע לפני שניגשים לרכוש נכס, על מנת שיהיה אפשר לקבל את סכום הרכישה. לכן, יש לברר בצורה קפדנית מה הבנקים דורשים ולספק את כל המסמכים הנדרשים בשביל שיהיה אפשר להציג אותם בזמן ולא לעכב את התהליך.
מה חשוב לדעת על משכנתאות בארה"ב
ישנם מספר נקודות שחשוב מאוד לדעת על נטילת משכנתאות בארה"ב, בפרט אם מדובר במשקיעים ישראלים. אלו דברים שיכולים לעזור גם בהחלטה כיצד לקחת משכנתא וגם בבחירת אופי ההלוואה.
ראשית, הבנקים האמריקאים דורשים ממשקיעים זרים בין 30%-50% הון עצמי לרכישת נכס. זה אומר שהחלק היחסי בסכום הרכישה שהמשקיע הישראלי יצטרך להציג, יכול להגיע ל-50% מסכום הנכס.
שנית, הריביות בארה"ב גבוהות יותר מאשר בישראל. עלות הריבית נעה בין 6.5% ל-7.09%. זה כמובן מייקר את עלויות הרכישה. יחד עם זאת, ריבית על משכנתא בארה"ב פטורה ממס, מה שאומר שניתן לקבל חלק מהריבית בהחזר מס.
שלישית, ישנן שיטות שונות להחזר משכנתא והן יכולות לייקר או להוזיל את התהליך (תלוי באיזו שיטה בוחרים):
- משכנתא רגילה – מימון על פי ערך הנכס.
- מימון נכס מושכר – רוכשים נכס, משכירים אותו, מקבלים משכנתא, ממשכנים את הנכס ואז אפשר לקבל משכנתא חדשה לרכישת נכס נוסף.
- גרייס – דחיית תשלום הקרן לעתיד, בזמן שכעת משלמים את הריבית. כך בעתיד, כשיצטברו דמי שכירות, יהיה אפשר לשלם את הקרן.
חשוב לציין, לא משנה באיזה מסלול בוחרים, מוטב לשמור על חלק מסוים מההון העצמי ולא להשתמש בכולו.
איך אנחנו יכולים לעזור לכם?
אנחנו במכללת CPI מציעים דרכים שונות להתמודד עם נטל המשכנתא.
אנחנו מציעים לכם קורסים שיכולים לספק לכם את כל המידע הרלוונטי אודות השקעות נדל"ן בארה"ב באופן כללי, אך גם קורסים ספציפיים שיכולים לעזור לכם להתמודד טוב יותר עם הנושא של משכנתא.
דוגמאות:
קורס גיוס משקיעים – קורס זה ילמד אתכם כיצד לגייס להשקעות שלכם משקיעים אחרים. הם ישתתפו בעלויות הרכישה וכך לא תהיו חייבים לקחת משכנתא.
קורס BRRRR – קורס המלמד איך רוכשים נכס מוזנח, משביחים, משכירים, ממשכנים ולוקחים משכנתא בשביל לרכוש נכס נוסף.
כמו כן, אנחנו מלמדים אתכם כיצד לאתר נכסים אטרקטיביים בשביל לייצר השקעות חכמות. המטרה היא לרכוש נכס זול ככל שניתן ובעזרת השבחתו, להשכיר אותו בתנאים אופטימאליים. ככל שעלות הנכס תהיה נמוכה יותר, עלות המשכנתא שתצטרכו לקחת תהיה נמוכה יותר.
אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו עוד היום ולקבל מאיתנו את כל המידע שאתם צריכים על השקעות נדל"ן חכמות בארה"ב וכיצד לקחת משכנתא בצורה נכונה.
זה תלוי כיצד המשקיע עובד. אם הוא מחזיק חשבון דולרים בארה"ב ומנהל אותו בלי קשר להכנסתו בישראל, אז אין שום השפעה. אך אם החזר המשכנתא תלוי בהכנסות שלו בישראל (כלומר הוא צריך לבצע המרה), אז שער הדולר יכול להשפיע, לטובה ולרעה.
היום אין צורך להיות נוכח בארה"ב בשביל לפתוח חשבון בנק או לקבל משכנתא. ניתן לבצע את התהליך און ליין באינטרנט. יש לקחת בחשבון שכל מה שקשור לבירורים או דברים אחרים, יחייבו לפעמים לפנות לבנק באופן טלפוני או בדרכים אחרות, על פי שעות הפעילות של הבנק ובהתאם לזמן ארה"ב.
לכל גורם יש את היתרונות והחסרונות שלו. לכן, לפני שנכנסים לתהליך מומלץ מאוד ללמוד את הנושא, לבצע סקר שוק ולבדוק איפה הכי משתלם לקחת משכנתא. הן מבחינת תנאים, עלויות ושירות.
לפני שניגשים לתהליך, רצוי לעשות חישוב משכנתא, לבדוק מה ההחזר החודשי ותוך כמה זמן, בערך, אפשר יהיה להחזיר אותה.
