המשקיעים של וול סטריט אוהבים ליצור בועות פיננסיות, אבל כשזה מגיע לשוק הנדל"ן האמריקאי, הבועה שהם יצרו במהלך הקורונה דווקא משחקת לטובת המשקיעים הפרטיים.
הרבה אנשים חושבים שהמשקיעים של וול סטריט מתעסקים במניות בלבד, אבל האמת היא שזה רחוק מהמציאות.
נכסים פיננסיים, בין אם הם נזילים מאוד כמו מניות בבורסה האמריקאית או בעלי נזילות נמוכה כמו נדל"ן קורצים להם.
ובוול סטריט יודעים לזהות הזדמנויות, לגייס הון הכרחי ולהתחיל להשקיע.
בבועה הכלכלית שהחלה בתקופת הקורונה שוק הנדל"ן היה חביב מאוד על בעלי ההון בוול סטריט, בעיקר בגלל הכסף שהממשלה האמריקאית הדפיסה מהאוויר והריבית הנמוכה על משכנתאות לצורך רכישת בית בארה"ב.
באותה תקופה הריבית עמדה אז על פחות מ – 3% לתקופות זמן מסויימות.
[מקור: FRED]
בוול סטריט לא היססו ולחצו על ההדק.
בתקופת הקורונה קרנות בוול סטריט גייסו לא פחות מ – 32 מיליארד דולר באמצעות מימונים שונים על ידי קרנות הון סיכון שונות לטובת השקעות נדל"ן בארצות הברית.
[גיוס הון על ידי משקיעים מוול סטריט לטובת השקעות נדל״ן. מקור: Finsigh]
אבל בשלושת הרבעונים האחרונים, בעקבות הריבית הגבוהה וחוסר איזון בהיצע והביקוש בשוק הנדל"ן האמריקאי, הם הצליחו לגייס 3 מיליארד דולר בלבד.
זה עשירית מהכסף שהם הצליחו לגייס בבועת הקורונה.
על מנת להמשיך להשקיע בנדל"ן בארה״ב, בקרוב נראה את אותם המשקיעים הגדולים מוכרים את הנכסים הקיימים שלהם וכשזה יקרה דברים יתחילו להיות מעניינים.
סביר מאוד להניח שהערים הראשונות שבהן נראה ירידה במחירי הדיור הן הערים שבהן חלק ניכר מהיצע הבתים שייך למשקיעים מוול סטריט.
אני מדבר על ערים כמו פיניקס, לאס ווגאס ועוד ערים גדולות במדינות כמו קליפורניה, וושינגטון וניו יורק.
נתון מדאיג הוא שבחלק מהערים בארצות הברית יותר מחצי מהבתים בהיצע שייכים למשקיעים מוול סטריט:
[אחוז הבתים שמשוייך למשקיעים גדולים. מקור: Redfin]
ואנחנו כבר מתחילים לראות את השיגעון של וול סטריט בתחום הנדל"ן האמריקאי נרגע…
ברבעון הראשון של 2023 אחוז נכסי הנדל"ן בכל ארצות הברית ששייך למשקיעים גדולים צנח מ – 20% ל – 17%.
[אחוז הבתים בהיצע בכל ארה״ב שמשוייך למשקיעים גדולים. מקור: Redfin]
ירידה של 3% אולי לא נשמעת רצינית, אבל אנחנו מדברים פה על נכסי נדל"ן בשווי של מאות מיליוני דולרים.
ואלו חדשות טובות עבור משקיעים פרטיים (אנשים כמוני כמוכם).
באופן נדיר, הכח חוזר לידיים של המשקיעים הפרטיים שיכולים לנצל את החולשה הנוכחית של וול סטריט.
עבור המשקיעים בוול סטריט השקעה בנדל"ן ב – 2023 הפכה לעניין לא פשוט בכלל.
למרות שהם מעוניינים להמשיך להשקיע בנדל"ן (בגלל היציבות של השוק לטווח הרחוק) הם מתקשים לגייס הון לטובת רכישת בתים.
זה קורה בגלל אחוז הריבית הגבוה שהופך השקעה באמצעות מימון של גופים פרטיים לעסק לא ריווחי עבורם.
[ריבית ל-30 שנים כנגד ה Cap Rate. מקור: Redfin]
כשאנחנו רואים את לחץ המכירה משפיע על אותם משקיעים גדולים מוול סטריט אפשר להבין שבקרוב מאוד שערים אמריקאיות שבשנתיים האחרונות נהנו מעלייה חדה במחירי הנדל"ן, יתעוררו למציאות חדשה שבה וול סטריט מציפה את היצע הבתים בשוק מה שיגרום לירידה חדה במחירים.
אבל חשוב לזכור שארצות הברית עצומה! והעובדה שבמחלק מהמדינות והערים נראה את פיצוץ הבועה בהכרח אומר גם שבמדינות וערים אחרות נראה הזדמנות גדולה.
הערים שבהן וול סטריט מחזיקה בחלק ניכר מהיצע הבתים הן ערים יקרות מאוד.
בערים האלו האזרח האמריקאי מנצל את הרוב המוחלט של השכר שהוא מרוויח כדי לכסות את מימון הבית שבו הוא חי.
כלומר השכר שלו הולך על כיסוי חובות למשכנתא, שיפוצים, תשלומי חשבונות ועוד.
שים לב לזה:
[אחוז השכר החודשי שמוקדש למימון בית. מקור: Census ACS]
בערים כמו סקרמנטו, לוס אנג'לס, לאס ווגאס ועוד כמעט חצי (ולפעמים אפילו יותר) מהשכר שמרוויחים האמריקאים הולך על כיסוי חובות למשכנתא, תשלומי חשבונות ועוד.
זה אומר שחצי מהכסף שהאמריקאים מרוויחים בערים האלו משמש אותם רק כדי לוודא שיש להם קורת גג מעל הראש.
באותן ערים וול סטריט מחזיקה ברוב גדול של הבתים בהיצע וכשהם יכנעו ללחץ המכירה, סביר מאוד להניח שנראה אזרחים אמריקאים רבים מאבדים הרבה מההון שלהם.
זה יקרה מכיוון שהערך של הבית שלהם יפגע ישירות מהערך הכללי של האיזור עצמו שירד לאט לאט.
אבל, בחצי השני של ארצות הברית לאט לאט מתפתחת לה הזדמנות גדולה שאני חד משמעית מתכוון לנצל.
כמו שאמרתי מוקדם יותר, איזורים כמו קליפורניה, וושינגטון, אריזונה ונבאדה כנראה יפגעו קשות מהעובדה שוול סטריט עומדת למכור הרבה מאוד מנכסי הנדל"ן שלהם.
זו הסיבה שאמריקאים מהגרים ממדינות יקרות כמו ניו יורק וקליפורניה למדינות שבהן מחירי הנדל"ן זולים ונגישים יותר כמו פלורידה לדוגמא.
שים לב לזה:
[הגירה מחוץ ולתוך מדינות בארה״ב . מקור: Census Migration]
בזמן שאנשים פשוט בורחים ממדינות כמו קליפורניה, אילינוי, ניו יורק ועוד (בצבע בכחול)…
ההגירה למדינת פלורידה פשוט לא מפסיקה (בצבע באדום).
יש סיבות רבות להגירה ההמונית של האזרחים האמריקאיים לפלורידה, אבל הגדולה שבהן היא אטרקטיביות מחירי הנדל"ן בזמן שבשאר ארה״ב המחירים פשוט לא הגיוניים כרגע.
זה גורם לביקוש לנדל"ן בפלורידה להרקיע שחקים וזו הזדמנות ענקית שאני אישית מתכוון לנצל.
נשמע מעניין? צור קשר דרך האתר.
